В удовлетворении иска в части признания недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества отказано, поскольку доказательств передачи денежных средств ответчиком не представлено, отсутствуют подлинники приходно-кассовых ордеров, договора купли-продажи спорных жилых домов являются незаключенными и неисполненными.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 18.08.2014 по делу N 11-6022/2014
Судья: Крафт Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шалиевой И.П.,
судей Онориной Н.Е., Марченко А.А.,
при секретаре К.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 18 августа 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Варшавское» на решение Карталинского городского суда Челябинской области от 21 марта 2014 года по иску К.Ж., Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Варшавское», администрации Варшавского сельского поселения о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых домов), понуждении принять недвижимое имущество в муниципальную собственность.
Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика ООО «Варшавское» Г.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истцов Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С., их представителя М.А., третьих лиц А.К., Г.А., Б.Н., возражавших относительно доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
К.Ж., Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С. обратились в суд с иском к ООО «Варшавское» администрации Варшавского сельского поселения с учетом уточнений о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества: договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 17 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 20 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 28 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 22 марта 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
обязании администрации Варшавского сельского поселения Челябинской области принять указанное недвижимое имущество в муниципальную собственность.
В обоснование исковых требований указали, что истцам, состоявшим в трудовых отношениях с СХПК «Варшавский», предоставлены указанные жилые дома: Б.В. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****; А.Е. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****; М.С. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****; Г.И. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****, Р.А. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****; К.Т. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****; К.Ж. — жилой дом, расположенный по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****. Истцы и члены их семей проживали и проживают в указанных жилых домах по настоящее время. В сентябре 2013 года, в ходе рассмотрения Арбитражным судом Челябинской области иска ООО «Варшавское» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, истцам стало известно о том, что СХПК «Варшавский» в 2006 году заключило договоры купли-продажи в отношении жилых помещений, в которых на тот момент также проживали истцы и члены их семей, с ООО «Варшавское». Истцы считали, что данные сделки незаконны, поскольку решение о продаже недвижимого имущества могло быть принято только на общем собрании членов СХПК «Варшавский», каковыми являлись истцы, такого решения не принималось и не могло быть принято. Кроме того, в договорах купли-продажи указано о том, что на момент сделки жилые дома свободны от прав третьих лиц, в них никто не проживает, что является надуманным и опровергается справками администрации Варшавского сельского поселения. В соответствие с пунктом 3 статьи 44 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации», при ликвидации кооператива, имеющиеся у него объекты социальной инфраструктуры, входящие в неделимый фонд кооператива, разделу не подлежат и передаются на основании решения общего собрания членов кооператива органу местного самоуправления. Даже если дома не были переданы в администрацию Варшавского сельского поселения, то после ликвидации СХПК «Варшавский», администрация обязана была принять недвижимость в муниципальную собственность (т. 1 л.д. 11 — 18, т. 2 л.д. 177 — 179).
В суде первой инстанции истцы К.Ж., Р.А., А.Е., Г.И., К.Т., М.С. поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.
В суде первой инстанции представитель ответчика ООО «Варшавское» С. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истцы стороной по оспариваемым сделкам не являются, кроме того, они не относятся и к иным лицам, которые вправе оспаривать сделку купли-продажи недвижимого имущества. Истцы не являлись членами СХПК «Варшавский» на дату проведения сделок, а также и на дату его ликвидации, разрешения на совершение оспариваемых сделок от истцов не требовалось. СХПК «Варшавский» обоснованно распорядился принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, заключив оспариваемые договоры. 28.06.2006 года СХПК «Варшавский» обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом), определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.07.2006 года заявление было принято и в отношении СХПК была введена процедура наблюдения. В рамках процедуры наблюдения арбитражный управляющий провел финансовый анализ деятельности СХПК «Варшавский» по состоянию на 01.07.2006 года, в рамках которого признаков преднамеренного и фиктивного банкротства не выявил, сделок, подлежащих признанию недействительными не установил. Оспариваемые сделки были совершены до начала процедуры банкротства, жилые дома в основных средствах СХПК «Варшавский» на начало процедуры банкротства не числились, что следует из финансового анализа, и, следовательно, были проверены арбитражным управляющим на предмет их недействительности, и в связи с их законностью не оспаривались в предусмотренном законом порядке. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2006 года СХПК «Варшавский» был признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него была введена процедура банкротства — конкурсное управление. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.08.2007 года конкурсное производство в отношении СХПК «Варшавский» было завершена, в ЕГРЮЛ внесены сведения о ликвидации СХПК. Проживание либо не проживание граждан в отчужденных жилых домах, также не является основанием для признания недействительными сделок, т.к. собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Истцы собственниками спорных жилых домов не являлись, были вселены в них на период работы как арендаторы. Каких-либо договоров с истцами о передаче прав собственности на спорные дома не заключалось. Отсутствие государственной регистрации сделок не влечет их недействительности, как пытаются утверждать истцы. У ответчика не было возможности, в силу объективных причин, зарегистрировать до настоящего времени сделки, в настоящее время ООО «Варшавское» приняло все меры к регистрации. По поводу принятия в муниципальную собственность недвижимого имущества ответчик также возражал, указал, что это возможно только в прямо предусмотренных законом случаях, передача данного имущества третьему лицу даже в случае признания сделки недействительной, закон не предусматривает.
В суде первой инстанции представитель ответчика администрации Варшавского сельского поселения, а также представитель третьего лица администрации Карталинского муниципального района К.И. исковые требования признала в полном объеме, указала, что деятельность СХПК «Варшавский» осуществлялась на основании Устава, в соответствие с действующим законодательством, а именно ФЗ от 08.12.1995 года N 193-ФЗ «Сельскохозяйственной кооперации», в соответствие с которым кооператив является собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов, а также имущества, производственного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности. Жилые дома, являющиеся предметом договоров купли-продажи, были переданы СХПК «Варшавский» в процессе реорганизации ТОО «Варшавское» и в процессе передачи не были поделены на паевые взносы. Полагала, что при ликвидации кооператива имеющиеся у него объекты социальной инфраструктуры, входящие в неделимый фонд кооператива, разделу не подлежат и передаются органу местного самоуправления. Указала, что фактически все жилые дома по оспариваемым договорам купли-продажи не были и не могли быть свободными, т.к. в них проживали и проживают по настоящее время истцы и члены их семей. Истцы на момент совершения оспариваемых сделок работали в СХПК «Варшавский» и являлись членами кооператива, не знать о данных фактах ответчик не мог.
В суде первой инстанции третьи лица К.К., Г.А., Б.Н. считали заявленные требования обоснованными.
Представители третьих лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, ОГУП «Обл.ЦТИ» г. Карталы, Управления строительства, инфраструктуры и ЖКХ Карталинского муниципального района, Управления Росреестра по Челябинской области при надлежащем извещении участия в суде первой инстанции не принимали, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель третьего лица Управления по имущественной, земельной политике и координации деятельности в сфере государственных, муниципальных услуг Карталинского муниципального района при надлежащем извещении участие в суд первой инстанции не принимал.
Судом принято решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Признаны недействительными и отменены договоры купли-продажи недвижимого имущества:
договор купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 17 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 20 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 28 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 22 марта 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договор купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
на администрацию Варшавского сельского поселения Челябинской области возложена обязанность принять указанное недвижимое имущество в муниципальную собственность.
С ООО «Варшавское» в пользу К.Ж., Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по **** рублей в пользу каждого. С ООО «Варшавское» в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере **** рублей (л.д. 98 — 115 т. 3).
В апелляционной жалобе ООО «Варшавское» просит об отмене решения суда, считает его незаконным и необоснованным ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушения и неправильного применения норм материального права или норм процессуального права. Указывает на то, что истцы в материалы дела не представили доказательств членства в СХПК «Варшавский», а именно заявлений на правление СХПК, доказательств внесения обязательного паевого взноса в денежном эквиваленте или путем передачи какого-либо имущества, членских книжек, выписок из реестра членов СХПК «Варшавский», каких-либо решений СХПК «Варшавский» с участием истцов как членов кооператива. Также не представлено истцами доказательств их членства в ТОО «Варшавское». Истцы являлись не членами кооператива, а именно работниками, которые привлекались для работы по определенным специальностям, требующимся в СХПК, и соответственно отношения с ними регулировались согласно нормам Трудового кодекса РФ, что подтверждается представленными истцами в материалы дела копиями трудовых книжек. Полагает, что признание истцов заинтересованными лицами в силу ст. 168 ГК РФ, по требованию которых могут быть признаны недействительными сделки, в связи с тем, что они не принимали решения об отчуждении жилых домов, полностью исключается, в связи с тем, что их участие и одобрение сделок не требовалось, поскольку они не являлись членами кооператива, а являлись наемными рабочими. Стоимость каждого жилого дома в размере **** руб. проданного на основании договоров купли-продажи не превышала 50% стоимости активов определенных по состоянию на 2006 год арбитражным управляющим. Указывает, что принятие решения об отчуждении спорных жилых домов общим собрании членов кооператива не требовалось, а, следовательно, нарушения закона влекущего недействительность сделки по данному основанию при заключении договоров купли-продажи жилых домов также допущено не было. Истцы доказательств того, что спорные жилые дома были включены в неделимый фонд СХПК «Варшавский», а именно: решений общего собрания членов кооператива, утвержденного перечня неделимого фонда, не представили. Из имеющихся в материалах дела разъяснений арбитражного управляющего К.В.Т., проводившего его банкротство, следует, что неделимого фонда у СХПК «Варшавский» не имелось. Относительно вывода суда о том, что ООО «Варшавское» является юридическим лицом на основании устава утвержденного общим собранием учредителей 12 августа 2007 года, зарегистрированного в налоговой службе 25 сентября 2007 года, вне зависимости от целей или мотивов суда по которым он был сделан, не отражает в полном объеме действительных данных о регистрации ООО «Варшавское» в качестве юридического лица. На дату совершения сделок покупки спорных жилых домов ООО «Варшавское» было зарегистрировано в соответствии с законом, и могло являться стороной договорных отношений. Уведомление собственником жилого помещения при распоряжении им граждан, не являющихся собственниками жилого помещения, и не имеющих иных законных оснований на пользование и владение жилым помещением, которые за ними бы сохранялись при переходе права собственности на основании сделок к новому собственнику, а также перечисление их в договоре действующим законодательством и законодательством, действовавшим на дату заключения сделок, не предусмотрено, и не может являться основанием для признания сделки недействительной. Считает, что признание недействительными договоров купли-продажи спорных жилых домов каких-либо последствий недействительности сделки для истцов не порождает. Полагает, что суд необоснованно рассмотрел в рамках данного дела требование об обязании администрации Варшавского сельского поселения принять жилые дома в муниципальную собственность, поскольку уточнение не связано с первоначальным требованием истцов о признании сделок недействительными, а согласно ГПК РФ, возможно увеличение или уменьшение иска, изменение предмета либо основания иска. В суде первой инстанции ООО «Варшавское» было заявлено ходатайство о привлечении арбитражного управляющего К.В.Т., члена саморегулируемой организации арбитражных управляющих — НП «Южный Урал» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчиков, поскольку заявленные истцами требования затрагивают интересы арбитражного управляющего, финансовый анализ которого относительно предприятия банкрота СХПК «Варшавское» с выводами об отсутствии недействительных сделок был утвержден определением Арбитражного суда Челябинской области, которое не отменено (л.д. 125 — 137 т. 3).
В возражениях на апелляционную жалобу истцы просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на нарушение их прав оспариваемыми сделками, так как они проживают в спорных жилых домах (л.д. 142 — 148 т. 3).
В возражениях на апелляционную жалобу Администрацию Карталинского муниципального района полагает доводы жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению (л.д. 161 т. 3).
В суд апелляционной инстанции явились представителя ответчика ООО «Варшавское» Г.Н., истцы Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С., представитель истцов М.А., третьи лица А.К., Г.А., Б.Н.
Истец К.Ж., представитель ответчика администрации Варшавского сельского поселения, представители третьих лиц администрация Карталинского муниципального, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, ОГУП «Обл.ЦТИ» г. Карталы, Управления строительства, инфраструктуры и ЖКХ Карталинского муниципального района, Управления Росреестра по Челябинской области, Управления по имущественной, земельной политике и координации деятельности в сфере государственных, муниципальных услуг Карталинского муниципального района, третьи лица К.К., М.Т. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены (л.д. 179 — 196 т. 4), информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части признании сделок недействительными ввиду неправильного применения норм материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между СХПК «Варшавский» (Продавец) и ООО «Варшавское» (Покупатель) подписаны следующие договора купли-продажи жилых домов: договор купли-продажи от 26.04.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 75 — 76; т. 2 л.д. 47 — 71); договор купли-продажи от 26.04.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 77 — 78; т. 2 л.д. 113 — 130); договор купли-продажи от 28.02.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшава, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 79 — 80; т. 2 л.д. 131 — 149); договор купли-продажи от 22.03.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1. л.д. 81 — 82; т. 2 л.д. 2 — 26); договор купли-продажи от 17.02.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 83 — 84; т. 2 л.д. 72 — 87); договор купли-продажи от 20.02.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 85 — 86; т. 2 л.д. 27 — 46); договор купли-продажи от 26.04.2006 года в отношении жилого дома, общей площадью **** кв. м, с надворными постройками, расположенного по адресу: Челябинская обл., Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. **** (т. 1 л.д. 87 — 88; т. 2 л.д. 88 — 112).
Согласно положениям пунктов 8 указанных договоров, в соответствии со ст. 558 ГК РФ, продавец ставит в известность покупателя, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемое жилое помещение продается свободным от проживания в нем третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данным жилым домом.
В соответствие с информацией, представленной на июль 2013 года администрацией Варшавского сельского поселения, в 2006 году в жилых домах, сделки по которым оспариваются, проживали истцы и члены их семей, основание — похозяйственная книга N 3 (т. 1 л.д. 103 — 104).
Из трудовых книжек истцов следует, что истцы изначально работали в ТОО «Варшавское», в связи с реорганизацией ТОО «Варшавское» в СХПК «Варшавский», истцы продолжили работать в СХПК «Варшавский» (т. 1 л.д. 26 — 47).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» общее собрание членов кооператива является высшим органом управления кооперативом и полномочно решать любые вопросы, касающиеся деятельности кооператива, в том числе отменять или подтверждать решения правления и (или) председателя кооператива и наблюдательного совета кооператива.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 20 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся рассмотрение и принятие решений по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.
Из Устава СХПК «Варшавский», утвержденный общим собранием учредителей СХПК «Варшавский» 30.11.2002 года следует, что высшим органом управления кооперативом является общее собрание его членов (ст. 11.1). Общее собрание членов кооператива вправе рассматривать и принимать решение по любому вопросу образования и деятельности кооператива. К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся, в том числе, принятие решений о залоге, сдаче в аренду, продаже, обмене или ином отчуждении недвижимого имущества кооператива, либо иного имущества, состав, которого определяется учредительными документами кооператива, если размеры сделки или стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 50% активов кооператива. Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, не могут быть переданы на решение наблюдательного совета кооператива или исполнительных органов кооператива (ст. 12.1) (т. 1 л.д. 48 — 67).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что не имеется доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры созыва и проведения общего собрания членов кооператива по вопросу отчуждения недвижимого имущества, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии спорных договоров купли-продажи жилых домов требованиям ст. 20 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации», а также их ничтожности в силу ст. 168 ГК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С 01.03.2013 года правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 ГК РФ, не подлежат применению к договорам заключаемым после 1 марта 2013 года.
Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что спорные жилые дома, расположенные по адресам: Челябинская область, Карталинский р-н, п. Варшавка, ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. 63; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****, зарегистрированы на праве собственности за СХПК «Варшавский» (т. 1 л.д. 96 — 102).
Установив, что указанные договора купли-продажи жилых домов подписаны сторонами в 2006 году, то есть до 01 марта 2013 года, в установленном законом порядке зарегистрированы не были, равно как и не был зарегистрирован переход права собственности к ООО «Варшавское» на спорное недвижимое имущество, судебная коллегия приходит к выводу, что в силу прямого указания закона эти договора являются незаключенными, неисполненными, в связи с чем не влекут каких-либо правовых последствий.
В качестве доказательства передачи жилых домов ООО «Варшавское» предоставлены передаточные акты жилых домов.
Вместе с тем из материалов дела следует, что фактическая передача жилых домов не состоялась. На момент передачи жилых домов истцы и члены их семей проживали в спорных жилых домах, что не отрицалось сторонами в суде апелляционной инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Исследовав оспариваемые договора купли-продажи, судебная коллегия, исходит из того, что поскольку предметом оспариваемых договоров являются жилые помещения, то следует применять требования закона к содержанию данных договоров, предусмотренные ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение которых влечет признание договора незаключенным.
Руководствуясь положениями названной нормы, судебная коллегия признает, что спорные договора должен содержать перечень лиц, проживающих в отчуждаемых помещениях и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после их приобретения покупателем.
Установив, что на момент подписания оспариваемых договоров купли-продажи самостоятельными правами на пользование спорными жилыми домами обладали истцы и члены их семей, и перечень указанных лиц в договорах купли-продажи отсутствует, судебная коллегия приходит к выводу о незаключенности договоров жилых домов.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что о незаключенности спорных сделок купли-продажи между СХПК «Варшавский» и ООО «Варшавское» свидетельствует также фактические действия сторон, а именно не исполнение ими договоров, так как объекты недвижимости ООО «Варшавское» не были приняты в пользование, при этом доказательств совершения истцом каких-либо действий к его принятию, не имеется, а также не имеется оплаты недвижимого имущества.
Так, из представленных копий квитанций к приходным кассовым ордерам следует, что СХПК «Варшавский» от ООО «Варшавское» через С.С.Р. принята оплата за дом, по адресу: п. Варшавка, ул. ****, д. **** по **** рублей по четырем квитанциям, всего на сумму **** рублей. Аналогичные копии квитанций представлены по жилым домам, расположенным по адресам: п. Варшавка, ул. ****, д. ****, д. ****, ул. ****, д. ****, д. ****, д. ****, д. **** (т. 3 л.д. 43 — 49).
Как показала свидетель Н.Л.Е. в суде первой инстанции, что в период деятельности СХПК «Варшавский», в том числе в период февраль — апрель 2006 года, она работала в должности кассира СХПК, вышеуказанные квитанции она не составляла, подпись «кассир» ей не принадлежит, также утверждала, что в период ее работы в должности кассира, никаких денежных средств по оспариваемым сделкам в кассу СХПК «Варшавский» не поступали.
Свидетель С.С.Р. показала, что работала в должности главного бухгалтера СХПК «Варшавский», по совместительству была также главным бухгалтером ООО «Варшавское», и подтвердила, что подпись кассира Н.Л.Е. в квитанциях, ей не принадлежит.
Судом первой инстанции, в подтверждение совершения кассовых операций по оспариваемым сделкам, от ответчика ООО «Варшавское» были истребованы кассовые книги, однако они были уничтожены в связи с истечением срока их хранения, что следует из акта об отборе документов для уничтожения от 26.11.2012 года, графика документооборота (т. 3 л.д. 40, 41 — 42).
ООО «Варшавское» могло произвести расчет наличными денежными средствами. При этом им должны быть соблюдены требования статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Порядок ведения кассовых операций в Российской Федерации, утвержденный решением Совета директоров Центрального Банка России 22.09.1993 N 40.
Согласно данному Порядку прием наличных денег кассами предприятий производится по приходным кассовым ордерам, подписанным главным бухгалтером или лицом, уполномоченным на это письменным распоряжением руководителя предприятия.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о неисполнении сделок ООО «Варшавское», поскольку доказательств передачи в установленном законом порядке денежных средств ответчиком в материалы дела не представлено, в частности, в деле отсутствуют подлинники приходно-кассовых ордеров, свидетельствующие о передаче СХПК «Варшавский» соответствующих наличных денежных средств, бухгалтерские и иные документы, подтверждающие о произведенных операциях с денежными средствами.
При таких обстоятельствах, поскольку договора купли-продажи спорных жилых домов являются незаключенными и неисполненными, то оснований для признания этих же договоров купли-продажи недействительными, не имеется, связи с чем решение суда в части признания недействительными и отмене договоров купли-продажи жилых домов следует отменить, в отмененной части принять новое решение, котором в удовлетворении требований истцов о признании указанных сделок недействительными следует отказать.
Удовлетворяя требования истцов о понуждении принять в муниципальную собственность спорные жилые помещения, суд первой инстанции исходил из того, что собственник спорных жилых домов юридическое лицо СХПК «Варшавский» ликвидировано в связи с банкротством, спорные жилые дома не были поделены на паевые взносы, вошли в неделимый фонд, созданный СХПК «Варшавский» в размере 30%, и как объекты социальной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность, а именно, собственность администрации Варшавского сельского поселения.
У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанным выводом, поскольку он основан на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального и процессуального права и мотивирован судом.
Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРЮЛ, представленной ИФНС РФ N 19 по Челябинской области, СХПК «Варшавский» ликвидировано вследствие банкротства; 30.08.2007 года в ЕГРЮЛ были внесены сведения о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Челябинской области о завершении конкурсного производства (т. 1 л.д. 175 — 180).
Из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что спорные жилые дома, расположенные по адресам: Челябинская область, Карталинский р-н, п. Варшавка, ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. ****; ул. ****, д. **** зарегистрированы на праве собственности за СХПК «Варшавский» со 02.02.2004 г. (т. 1 л.д. 96 — 102).
Основанием возникновения право собственности СХПК «Варшавский» явились постановления Главы города Карталы от 27.12.2001 г. N 1847, 1846, 1865, 1862, 1850, 1864 об утверждении Актов государственной комиссии по приемке в эксплуатацию жилых домов, застройщик ТОО «Варшавское», Акты государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 07.12.2001 г. (л.д. 216 — 239 т. 4). Строительство жилых домов осуществляло хоз. способом на основании постановления Главы Администрации г. Карталы от 01.08.2000 г. N 996 «О разрешении проектировании и строительства жилых домов по адресу: п. Варшавка Карталинского района» ТОО «Варшавское», реорганизованное впоследствии в СХПК «Варшавский» (л.д. 247 т. 4, л.д. 49, 63 — 67 т. 1).
На основании ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01 марта 2005 года, жилищный фонд включал:
1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);
2) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);
3) жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);
4) жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).
В соответствии с ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 08 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» колхозом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный главами крестьянских (фермерских) хозяйств и (или) гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, на основе добровольного членства для совместной деятельности по обработке земли, производству животноводческой продукции или для выполнения иной деятельности, связанной с производством сельскохозяйственной продукции и основанной на личном трудовом участии членов колхоза и объединении их имущественных паевых взносов в размере и порядке, установленных настоящим Федеральным законом и уставом колхоза.
В силу ст. 34 Федерального закона от 08 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» источниками формирования имущества кооператива могут быть как собственные, так и заемные средства. Доля заемных средств в имуществе кооператива устанавливается его уставом. Кооператив формирует собственные средства за счет паевых взносов, доходов от собственной деятельности, а также за счет доходов от размещения своих средств в банках, от ценных бумаг и других. Кооператив является собственником имущества, переданного, ему в качестве паевых взносов, а также имущества, произведенного и приобретенного кооперативом в процессе его деятельности.
В ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 08.12.1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» предусмотрено, что при ликвидации кооператива имеющиеся у него объекты социальной инфраструктуры, входящие в неделимый фонд кооператива, разделу не подлежат и передаются на основании решения общего собрания членов кооператива органу местного самоуправления.
В силу положений ч. 5 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктом 4 настоящей статьи, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. Жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.
На основании ч. 6 ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.
Судом установлено, что в период с 02.02.2004 г. по 30.08.2007 г. спорные жилые дома являлись собственностью СХПК «Варшавский» и относилось к общественному жилищному фонду. С 30.08.2007 г. по настоящее время — собственника не имеет в связи с ликвидацией сельскохозяйственного производственного кооператива «Варшавский» вследствие банкротства и непередачи жилищного фонда социального использования в муниципальную собственность.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что жилые помещения, занимаемые истцами, относятся к жилищному фонду социального использования, подлежали передаче в муниципальный жилищный фонд в связи с банкротством СХПК «Варшавский».
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцами не представлено доказательств того, что спорные жилые дома были включены в неделимый фонд СХПК «Варшавский», не являются основанием для отмены решения суда, так как действовавшее до 01.03.2005 года жилищное законодательство относило жилые дома и жилые помещения в строениях, принадлежащих колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным объединениям к общественному жилищному фонду (ст. 5 ЖК РСФСР), а Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищный фонд общественных организаций был отнесен к жилищному фонду социального использования, который в силу положений ч. 5 ст. 132 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежал передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления.
Ссылка в жалобе на необоснованное рассмотрение в рамках данного дела требования об обязании администрации Варшавского сельского поселения принять жилые дома в муниципальную собственность, поскольку уточнение не связано с первоначальным требованием истцов о признании сделок недействительными, а согласно ГПК РФ, возможно увеличение или уменьшение иска, изменение предмета либо основания иска, подлежит отклонению, как основана на неверном толковании апеллянтом норм материального и процессуального права, подлежащих применению к возникшим правоотношениям.
Предмет иска — материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его. Основание иска — это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Изменение предмета иска (дополнено требованием об обязании администрации Варшавского сельского поселения Челябинской области принять недвижимое имущество (спорные жилые дома) в муниципальную собственность), не свидетельствует об одновременном изменении предмета и основания иска, так как обстоятельства на которых основывают свои требования истцы не изменились (л.д. 4 — 6, 68 — 70).
Учитывая изложенное, судебная коллегия не соглашается с доводами представителя ответчика об одновременном изменении истцом предмета и основания иска, поскольку истцом при уточнении иска было изменен только предмет, не изменяя его основания.
Указание в жалобе на то, что судом первой инстанции необоснованно не привлечен к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчиков, арбитражный управляющий К.В., поскольку заявленные истцами требования затрагивают интересы арбитражного управляющего, финансовый анализ которого относительно предприятия банкрота СХПК «Варшавский» с выводами об отсутствии недействительных сделок был утвержден определением Арбитражного суда Челябинской области, подлежит отклонению, так как деятельность СХПК «Варшавский» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Челябинской области о завершении конкурсного производства, обжалуемым судебным актом вопрос о правах и обязанностях арбитражного управляющего К.В.Т. не разрешался, его права данным решением не затронуты, при это следует учесть, что оспариваемые сделки являются незаключенными и не подлежат признанию недействительными, при таких обстоятельствах заявитель К.В. не может быть признан лицом, подлежащим привлечению к участию в деле по иску истцов о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых домов), понуждении принять недвижимое имущество в муниципальную собственность.
Иные доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклоняются, так как не содержат ссылок на обстоятельства и доказательства, влекущие отмену решения суда в части передачи спорных жилых домов в муниципальную собственность.
Разрешая ходатайство ООО «Варшавское» о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (л.д. 175 — 178 т. 2), судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения, поскольку общие правила разграничения подведомственности дел между судом общей юрисдикции и Арбитражными судами изложены в ст. 22 ГПК РФ и ст. 27 АПК РФ, в соответствии с которыми при разграничении подведомственности следует исходить из субъектного состава и характера споров.
Согласно ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из содержания искового заявления наличие экономического спора не вытекает, а следует, что истцы осуществляют защиту своих жилищных прав, оспаривая сделки купли-продажи жилых домов, заключенных между юридическими лицами. При этом корпоративный спор, предусмотренный статьи 225.1 АПК РФ не усматривается, так как из искового заявления следует, что сторонами спора являются физические лица и юридическое лицо ООО «Варшавское», членами и участниками которого истцы не являются.
Руководствуясь статьями 328 — 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
В удовлетворении ходатайства ООО «Варшавское» о прекращении производства по делу отказать.
Решение Карталинского городского суда Челябинской области от 21 марта 2014 года в части признания недействительными и отмене договоров купли-продажи недвижимого имущества:
договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 17 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 20 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 28 февраля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 22 марта 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом ****;
договора купли-продажи от 26 апреля 2006 года жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Карталинский район, поселок Варшавка, улица ****, дом **** отменить, принять в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.Ж., Р.А., А.Е., Г.И., Б.В., К.Т., М.С. к ООО «Варшавское» о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых домов).
В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Варшавское» — без удовлетворения.