Иск о признании договора аренды исполненным, приостановлении начисления арендной платы, возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворен правомерно, так как имелись законные основания для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 08.08.2014 по делу N 33-4809/2014
В суде первой инстанции дело слушал судья: Хальчицкий А.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего судьи И.И.Хуснутдиновой,
членов коллегии судей Е.А.Бузыновской, К.В.Аноприенко,
при секретаре Г.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30 мая 2014 года, принятое по гражданскому делу по иску Р. к Управлению архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании договора аренды исполненным, о приостановлении начисления арендной платы, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, о снижении размера пени.
Заслушав доклад судьи Бузыновской Е.А., объяснения представителя Р. — Г.А., представителя Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края Кон Д.С., судебная коллегия
установила:
Р. обратился в суд с иском к Управлению архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о признании договора аренды исполненным, о приостановлении начисления арендной платы, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, об уменьшения размера пени. В обоснование иска сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с администрацией Хабаровского муниципального района договор N аренды земель населенных пунктов на земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>. Земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. По условиям договора (пункт 5.2) он обязан вносить арендную плату помесячно равными частями не позднее 5 числа текущего месяца, годовая сумма арендной платы составляет <данные изъяты>. За нарушение срока внесения арендной платы условиями договора предусмотрена пеня в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Построив жилой дом и зарегистрирован право собственности на него, он ДД.ММ.ГГГГ обратился в Управление архитектуры землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края с заявлением о передачи земельного участка в собственность за плату. В ДД.ММ.ГГГГ письмом Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, датированным ДД.ММ.ГГГГ года, уведомило его о необходимости прибыть в отел землепользования для уточнения намерений в отношении земельного участка. Выполнив требования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, он ДД.ММ.ГГГГ подал дополнительное заявление о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка в собственность. Постановлением администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ N земельный участок передан ему в собственность за плату. Договор купли-продажи земельного участка до настоящего времени не заключен. Он ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию Хабаровского муниципального района с заявлением о приостановлении начисления арендной платы и пени до заключения договора купли-продажи, но в удовлетворении этого заявления было отказано, о чем его уведомили в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ года. Считает, что свои обязанности по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка он исполнил, уплатив арендную плату по ДД.ММ.ГГГГ, и обязанности уплачивать арендную плату за последующий период не имеет в связи с передачей земельного участка в его собственность. Также считает, что размер пени, определенной договором за нарушение срока внесения арендной платы, нарушает принцип добросовестности сторон при заключении договора, и не соответствует принципу разумности и справедливости. Установленный размер пени существенно превышает ставку рефинансирования Центрального банка РФ. Истец просил: признать исполненными условия договора аренды земельного участка в части уплаты арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ года; продлить действие постановления администрации Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N и обязать Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края в кратчайшие сроки заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по <адрес>; уменьшить размер пени, установленный пунктом 5.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, до размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30.05.2014 года исковые требования Р. удовлетворены частично. Признано отсутствие с ДД.ММ.ГГГГ у Р. обязанности оплачивать арендную плату по договору N аренды земель населенных пунктов, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Р. и администрацией Хабаровского муниципального района Хабаровского края. На Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края возложена обязанность заключить с Р. договор купли-продажи земельного участка в семидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Размер пени, подлежащей уплате Р. за нарушение сроков внесения очередной части арендной платы уменьшен до 25 000 рублей.
В апелляционной жалобе Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края просит решение суда отменить в части признания отсутствующей у Р. обязанности оплачивать арендную плату по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ и принять в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неверное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение судом норм материального права. Суд не учел, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный с Р., до настоящего времени не расторгнут, истец продолжает пользоваться земельным участком, поэтому он обязан вносить арендную плату. Такая обязанность установлена федеральным законом и условиями договора аренды.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель Р. — Г.А., не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции представитель Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края Кон Д.С. (доверенность отДД.ММ.ГГГГ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ года) поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда в обжалуемой части отменить, и отказать истцу в удовлетворении этих требований.
В суде апелляционной инстанции представитель Р. — Г.А. (нотариально удостоверенная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия один год), не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Р., уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явился, о причине неявки суд не уведомил, об отложении судебного заседания не просил. Судебная коллегия, признав причину неявки неуважительной, провела судебное заседание в его отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании суда апелляционной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поданных на нее возражений, судебная коллегия, проверив законность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы (в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), пришла к следующим выводам.
В ходе рассмотрения дела установлено и следует из его материалов, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (арендодателем) и Р. (арендатором) заключен договор N аренды земель населенных пунктов сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ года. Предметом договора является земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>. Земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации N).
По условиям договора аренды земельного участка (пункт 3.1 договора) Р. обязан с начала срока действия договора — ДД.ММ.ГГГГ года, вносить арендную плату, годовой размер которой составляет <данные изъяты>. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 5 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (его реквизиты указаны в договоре). Первый платеж подлежит уплате в течение 30 дней с даты заключения договора. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Решением Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ N в структуре администрации создан новый орган — Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района, который является правопреемником Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Хабаровского муниципального района.
ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись регистрации N) зарегистрировано право собственности Р. на жилой дом площадью 134,6 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>.
Постановлением администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ N Р. предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенное использование земельного участка — под индивидуальный жилой дом.
До настоящего времени договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен, право собственности Р. на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано. Р. продолжает пользоваться земельным участком.
Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 7 подпункта 1 статьи 1, статья 65 Земельного кодекса РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату) за пользование имуществом (статья 606, 614 Гражданского кодекса РФ).
Права на земельные участки (право собственности, аренды) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 25, 26 Земельного кодекса РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (к которым относятся и земельные участки), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (статьи 130, 131, 551 Гражданского кодекса РФ.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 Гражданского кодекса РФ).
Системное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод, что право собственности на земельный участок у покупателя возникает только с момента государственной регистрации перехода права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В момент передачи земельного участка покупателю в пользование, и в момент заключения договора купли-продажи права собственности у покупателя не возникает.
Следовательно, до возникновения у гражданина права собственности на земельный участок он обязан вносить арендную плату за этот объект недвижимости, если он передан ему в аренду.
Из материалов дела следует (и не оспаривалось истцом в ходе судебного разбирательства), что земельный участок площадью 1500 кв. м с кадастровым номером <…>, расположенный по адресу: <адрес>, не находится в собственности Р.. Истец пояснил, что регистрация его права собственности на земельный участок в установленном законом порядке не произведена, земельным участком он пользуется на основании договора аренды.
Следовательно, за весь период пользования земельным участком, до регистрации права собственности на это недвижимое имущество, Р. обязан вносить арендную плату.
Положениями статей 30, 30.1 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582), Положением о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (утверждено постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр) определено, что арендная плата за пользование земельными участками, за исключением земельных участков, право аренды которыми продано на аукционе, определяется исходя из рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка с применением коэффициентов, размер которых устанавливается в зависимости от вида разрешенного использования земель.
Именно с целью предоставления земельного участка для строительства, приведенные положения закона устанавливают требование о продаже права аренды земельного участка на аукционе, результаты которого закладываются в основу определения размера арендной платы за земельный участок.
Установленная договором аренды, заключенным по результатам аукциона, арендная плата, представляет собой оплату за использование земельного участка под строительство объекта недвижимости. Следовательно, по окончании строительства, в результате создания названного имущества и оформления на него права собственности арендатора земельного участка, целевое назначение указанной арендной платы как платы за право использовать земельный участок по его целевому назначению — строительство жилого дома, утрачивает правовое значение.
С момента приобретения (оформления) права собственности на строение, у его собственника возникает право приобрести в собственность земельный участок, выделенный в аренду под строительство. Собственник строения приобретает исключительное право владения земельным участком, выделенным под такое строение. Это следует из содержания статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, статьи 273 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве собственника строения приобрести права на землю.
Оформление арендатором земельного участка права собственности на объект строительства, в целях возведения которого земельный участок был предоставлен в аренду и взималась арендная плата, является юридическим фактом, изменяющим цели и условия дальнейшего землепользования.
Из содержания договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Хабаровского муниципального района и Р. по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, следует, что договор аренды носит целевой характер, заключен в целях создания (строительства) арендатором объекта недвижимости (одноквартирного дома) на предоставляемом в аренду земельном участке.
В договоре аренды отсутствуют положения о порядке его прекращения (расторжения) в связи с достижением целей аренды земельного участка.
Р. построил на арендуемом по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельном участке индивидуальный жилой дом, зарегистрировал право собственности на него ДД.ММ.ГГГГ года. С этого времени земельный участок им фактически используется под индивидуальный жилой дом, что, в свою очередь, исключает взимание арендной платы в прежнем размере за пользование земельным участком с целью использования — под строительство такого дома. Учитывая, что Р. выразил свое желание получить земельный участок в собственность, то до регистрации перехода права собственности на земельный участок он обязан уплачивать арендную плату, размер которой надлежит рассчитывать в соответствии с правилами и порядком, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582 и постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года N 411-пр.
При таких обстоятельствах получение арендодателем арендной платы в прежнем размере (который был установлен на аукционе) влечет его неосновательное обогащение, а арендатор получает право требовать расторжения договора аренды земельного участка, выделенного под строительство дома, в соответствии с содержанием статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ДД.ММ.ГГГГ Р. обратился к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и передачи земельного участка в его собственность. Постановление органа местного самоуправления о передачи земельного участка в собственности арендатора принято ДД.ММ.ГГГГ года, но договор купли-продажи до настоящего времени не заключен.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что у Р. с ДД.ММ.ГГГГ отсутствует обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком в прежнем размере. Кроме того коллегия отмечает недобросовестность действий ответчика по длительному оформлению договора купли-продажи с Р. влечет образование у него задолженности по арендным платежам.
Выводы суда о том, в связи с принятием органом местного самоуправления решения о передаче земельного участка в собственность истца за плату, и отсутствия препятствий к заключению сторонами спора договора купли-продажи, у истца прекратилась обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком, судебная коллегия находит несостоятельными, не основанными на нормах материального права и установленных по делу обстоятельствах.
Поскольку указанные выводы суда первой инстанции не влияют на принятое судом решение, то судебная коллегия считает, что решение суда в обжалуемой части не может быть отменено, поскольку является правильным.
В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле не обжаловано.
Доводы апелляционной жалобы не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, поэтому жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 30 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края — без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.
Председательствующий
И.И.ХУСНУТДИНОВА
Члены коллегии
К.В.АНОПРИЕНКО
Е.А.БУЗЫНОВСКАЯ