утв. Президиумом Кировского областного суда 29.12.2013)
Справка о результатах изучения практики рассмотрения в 2012 г. и 1 полугодии 2013 г. судами Кировской области дел, связанных с самовольным строительством
Утверждена
на заседании Президиума
Кировского областного суда
29 декабря 2013 г.
В соответствии с планом работы Кировского областного суда на 2 полугодие 2013 г. проведено обобщение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, рассмотренным судами Кировской области в 2012 г. и 1 полугодии 2013 г., по материалам дел, рассмотренных в апелляционной инстанции.
За 2012 год районными судами области было рассмотрено с вынесением решений 113 дел, связанных с самовольным строительством, из которых 90 исков удовлетворено, 3 — удовлетворено частично, в удовлетворении 20 исков отказано.
8 исков оставлено без рассмотрения, производство прекращено по 5 делам в связи с отказом истца от иска, по 2 делам — в связи с утверждением мирового соглашения.
Кировским областным судом по апелляционным жалобам в этом периоде рассмотрено 13 дел.
За 1 полугодие 2013 года районными судами области было рассмотрено с вынесением решений 50 дел, из которых 43 иска удовлетворено, в удовлетворении 7 исков отказано.
2 иска оставлено без рассмотрения, производство прекращено по 1 делу в связи с отказом истца от иска, по 3 делам — в связи с утверждением мирового соглашения.
Кировским областным судом по апелляционным жалобам на решения судов в этом периоде рассмотрено 5 дел.
Понятие самовольной постройки приведено в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, согласно которому самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По спорам, связанным с самовольной постройкой, и вопросам применения положений статьи 222 ГК РФ даны разъяснения совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее по тексту — Постановление).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления).
Понятие реконструкции объектов капитального строительства дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ), это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Как разъяснено в п. 30 Постановления, самовольной постройкой также может признаваться объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.
Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 29 Постановления).
Таким образом, критерием для определения самовольной постройки является отнесение строения к недвижимому имуществу, а в случае реконструкции строения — возникновение в результате ее нового объекта с иными параметрами.
В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Аналогичные положения содержатся в статье 25 Закона Кировской области от 28.09.2006 N 44-ЗО «О регулировании градостроительной деятельности в Кировской области».
Приказом Министерства регионального развития РФ от 30 декабря 2009 г. N 624, зарегистрированным в Минюсте РФ 15 апреля 2010 г. N 16902, утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Пунктом 2 приказа установлено, что Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с пунктами 1 — 4, 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту — только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Этими положениями и руководствовались суды при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством.
Наиболее значимыми и сложными делами из этой категории следует считать дела о сносе самовольной постройки.
Таких дел районными судами области за 2012 год с вынесением решения рассмотрено 18, из них 5 исков удовлетворено, 1 удовлетворен частично, в удовлетворении 12 исков отказано. 1 иск оставлен без рассмотрения, производство прекращено по 4 делам в связи с отказом истца от иска, по 1 делу — в связи с утверждением мирового соглашения.
За 1 полугодие 2013 года районными судами области было рассмотрено с вынесением решений 8 дел о сносе самовольной постройки, из которых 3 иска удовлетворено, в удовлетворении 5 исков отказано. 2 иска оставлено без рассмотрения, по 3 делам производство прекращено в связи утверждением мирового соглашения.
Решения судов по этой категории дел наиболее часто обжалуются в апелляционной инстанции, при этом спорными вопросами являются как имеющиеся признаки самовольной постройки, так и основания к сносу. Оспаривалась и возможность предъявления исков лицами, выступавшими на стороне истцов.
В п. 22 Постановления разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Так, решением Первомайского районного суда г. Кирова от 30.01.2012 отказано К.С. в иске к департаменту государственной собственности по Кировской области, К.О., КОГУП «Кировлес» о признании объекта самовольной постройкой и ее сносе. Суд пришел к выводу, что истец не является ни собственником, ни обладателем иного вещного права на земельный участок, на котором расположено здание спорного объекта — бани, и потому не вправе предъявлять требования о признании постройки самовольной. Также истцом не представлено доказательств того, что здание бани имеет признаки самовольной постройки.
Апелляционным определением судебной коллегии от 29.03.2012 решение суда оставлено без изменения.
В апелляционном определении от 04.02.2013 по делу по иску администрации муниципального образования «Город Киров» к С. о сносе самовольной постройки судебная коллегия указала, что часть спорного объекта недвижимости возведена на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в доме <…>, в число которых входит муниципальное образование «Город Киров», в связи с чем администрация МО «Город Киров» имеет право на обращение в суд с настоящим иском.
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ).
Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку (п. 24 Постановления).
Требования о сносе предъявлялись в отношении строений различного назначения, в том числе и тех, право на которое зарегистрировано.
В п. 23 Постановления разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.
При разрешении требований о сносе суды оценивали существенность допущенных нарушений, соразмерность допущенных нарушений и заявленных требований, доказанность нарушения прав истца, возможность их восстановления иным способом.
Решением Ленинского районного суда от 15.11.2012 администрации муниципального образования «Город Киров» отказано в иске к С. о сносе самовольной постройки — трехэтажного здания, расположенного на земельном участке 43:40:000369:0160 по адресу: <…>.
Апелляционным определением от 04.02.2013 решение суда отменено, вынесено новое решение, которым иск удовлетворен, постановлено обязать С. осуществить снос самовольной постройки в виде трехэтажного здания (гаража), расположенного по адресу: <…>, кадастровый номер 43-43-01/027/2012-953. Также указано, что решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности С. на указанный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
По делу установлено, что ответчиком по договору купли-продажи были приобретены в собственность: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации гаража, общая площадь 57 кв. м, адрес объекта: в северо-западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. Воровского, ул. Калинина, ул. Попова, ул. Сурикова; кадастровый номер: 43:40:000369:0160; гараж, общей площадью 17,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: <…>, гараж во дворе дома; кадастровый номер 43:40:У0369:055:62830/09/А. В дальнейшем ответчиком произведен демонтаж приобретенного гаража, взамен возведен спорный объект недвижимости: трехэтажное здание.
При вынесении решения судебная коллегия руководствовалась положениями как статьи 222 ГК РФ, так и Градостроительного кодекса РФ, указав, что на принадлежащем ответчику земельном участке возможно в пределах его границ (57 кв. м) возведение объекта недвижимости с разрешенным использованием: гараж. В противном случае вновь возведенный объект недвижимости будет обладать признаками самовольной постройки. При этом в соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ объект недвижимости должен быть расположен таким образом, чтобы остался земельный участок для его эксплуатации (ст. ст. 38, 44 ГрК РФ). Ответчиком здание возведено за пределами земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, данное здание не является по своему назначению гаражом, по назначению является административным зданием, при этом возведено на участке, не отведенном для этих целей, без получения предусмотренных Градостроительным кодексом РФ разрешений на его строительство, то есть здание является самовольной постройкой и право собственности ответчика на него не может возникнуть в силу прямого указания закона.
Решением Вятскополянского районного суда от 26.12.2012 Д. отказано в иске к собственнику смежного домовладения Х. о сносе незаконно возведенного строения в виде гаража с надстроенным над ним жилым помещением. Суд основывал свое решение на выводах проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. Апелляционным определением от 12.03.2013 решение оставлено без изменения, поскольку гараж является составной частью дома, на втором этаже над гаражом располагаются спортзал и санузел, самовольной постройкой жилой дом не признан, и решение суда в этой части не оспаривалось. Хотя требования СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» ответчиком Х. при строительстве спорного жилого дома соблюдены не были, расстояние от границы земельного участка истца до жилого дома ответчика составляет менее 3 метров, судебная коллегия не сочла это безусловным основанием для удовлетворения требований истца о сносе спорного строения, указав, что истцом Д. в рамках искового производства по данному делу каких-либо доказательств нарушения ее прав и охраняемых законом интересов расположенным на указанном выше расстоянии от смежной границы строением ответчика суду предоставлено не было.
Решением Уржумского районного суда Кировской области от 21.01.2013 постановлено обязать К. произвести снос не завершенного строительством 3-этажного 12-квартирного жилого дома в <…> либо произвести снос за его счет. Апелляционным определением от 29.04.2013 решение суда оставлено без изменения, поскольку судом на основании исследованных доказательств в совокупности с экспертным заключением установлено, что строительство жилого дома не соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СанПиН 2.1.2.1002-00 в части соблюдения расстояний между жилыми домами <…> и хозяйственными постройками, несоответствия площади застраиваемого участка возможности создания объектов благоустройства многоквартирного дома, несоблюдения противопожарных расстояний между жилыми домами и хозяйственными постройками при новом строительстве в сложившейся застройке; постройка не соответствует требованиям градостроительного плана. Суд пришел к выводу, с которым согласилась судебная коллегия, что установленные допущенные нарушения частично могут быть устранены, однако уменьшение габаритов и объема дома, в том числе количества квартир, соблюдение противопожарных разрывов, изменение несущих конструкций стен и фундамента, несоответствие градостроительному плану участка могут быть устранены только путем сноса, принимая во внимание степень пожарного риска в зоне усадебной застройки, превышение габаритами строения размеров территории допустимого размещения здания, отсутствие возможности благоустройства территории на земельном участке под строящимся жилым домом, нарушение требований инсоляции, санитарных норм и правил. Документы, которые свидетельствовали бы о соответствии самовольной постройки противопожарным, градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям и о возможности безопасной эксплуатации объекта, не создающего угрозы для жизни и здоровья граждан, в материалах дела отсутствуют.
Постановлением Президиума Кировского областного суда от 10.06.2013 отменено решение Первомайского районного суда г. Кирова от 16.08.2012 об отказе в иске администрации МО «Город Киров» к Ш., М. о сносе самовольной постройки — возводимого жилого дома и апелляционное определение от 25.12.2012, оставившее решение суда без изменения, дело направлено на новое рассмотрение. Судом в иске было отказано с указанием, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что спорное здание является самовольной постройкой в смысле ст. 222 ГК РФ. Апелляционным определением от 25.12.2012 решение оставлено без изменения, поскольку не завершенный строительством жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для жилой застройки, участок находится у ответчиков на праве общей долевой собственности, ответчики предпринимали меры для получения разрешения на строительство, намерены обращаться в суд для признания права собственности на не завершенный строительством объект. Также судебная коллегия указала, что требование о сносе является преждевременным, поскольку отсутствуют доказательства, что сохранение дома нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц и создает угрозу жизни, здоровью граждан.
Президиум в своем постановлении указал, что по смыслу закона самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных в п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ нарушений, при этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений. Исходя из диспозиции п. 3 ст. 222 ГК РФ бремя доказывания соответствия самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, подтверждение факта отсутствия угрозы жизни и здоровью возведенным объектом возложено на ответчика при рассмотрении его требований о признании права собственности на самовольную постройку. В возникшем споре ответчики со встречным иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства не обращались. Поэтому при применении положений ст. 222 ГК РФ суды допустили ошибку в распределении бремени доказывания по заявленному предмету спора.
Судами рассматривались споры и в отношении объектов недвижимости, возведенных до введения в действие Гражданского кодекса РФ.
Так, решением Кирово-Чепецкого районного суда от 21.02.2013 К.А. отказано в удовлетворении исковых требований к Е., Х., М., К.О., Г., В., З., Л., К.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области о признании недействительной государственной регистрации права собственности на гаражные боксы и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на гаражные боксы, о возложении обязанности демонтировать гаражные боксы.
Апелляционным определением от 07.05.2013 решение оставлено без изменения.
Установлено, что спорные гаражные боксы построены вторым этажом над станцией технического обслуживания, принадлежащей К.А. Совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств подтверждается, что спорные гаражи построены до 01.01.1995, в связи с чем положения ст. 222 ГК РФ в данном случае неприменимы, а статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Суд также сделал вывод об отсутствии у гаражных боксов, надстроенных над станцией технического обслуживания, признаков самовольной постройки, с чем согласилась судебная коллегия, указав, что договором аренды земельного участка 26.10.1994 подтверждается предоставление гаражному кооперативу N 11 в аренду земельного участка площадью 790 кв. м для индивидуальных гаражей личного транспорта. Земельный участок с кадастровым номером 43:42:000062:0072 имеет назначение для эксплуатации комплекса зданий (станции технического обслуживания и крытой 2-этажной гараж-стоянки).
Также судами рассматривались требования о признании произведенной реконструкции объекта недвижимости самовольной и приведении его в первоначальное состояние.
Как разъяснено в п. 28 Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Решением Первомайского суда от 03.09.2012 отказано в удовлетворении исковых требований С. к М. о признании перестройки и перепланировки жилого дома самовольной. Апелляционным определением от 01.11.2012 решение суда оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, М. 28.06.1990 по договору купли-продажи приобрел жилой одноэтажный каменный дом, общей площадью 30 кв. м, жилой площадью 22 кв. м, с сенями, хлевом и оградой, по адресу: <…>. Дом С. расположен на расстоянии 4-х метров от жилого дома М., а между жилым домом С. и хлевом М. расстояние составляет 1,5 м.
Постановлением главы администрации Бобинского сельского совета Слободского района Кировской области от 01.06.1992 N 103 М. дано разрешение на строительство второго этажа в деревянном исполнении на существующем жилом доме, находящемся в <…>. В 2009 году М. проведено переустройство и перепланировка принадлежащего ему жилого дома, в результате которой ответчиком вместо сеней и хлева сделаны жилая комната и котельное помещение, построена мансарда и переделана стена, в которой имеются два окна. В техническом паспорте на жилой дом от 23.01.2012 указано об отсутствии самовольно переустроенных и перепланированных площадей. 17.05.2012 М. выдано свидетельство о государственной регистрации права на двухэтажный жилой дом общей площадью 76,8 квадратного метра, расположенный по адресу: <…>.
Судом было установлено, что работы по переустройству и перепланировке жилого дома были осуществлены ответчиком с соблюдением правил регулирования застройки, при наличии соответствующего разрешения, право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, а доводы истицы о нарушении ее прав и охраняемых законом интересов не получили своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, в связи с чем суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований С. Судебная коллегия указала, что расположение спорного строения на расстоянии меньше установленного действующими нормами не может безусловно свидетельствовать о наличии со стороны ответчика такого нарушения, которое создает реальную угрозу повреждения имущества истицы или нарушения ее прав и законных интересов, а достаточных убедительных доказательств в обоснование своих доводов о наличии препятствий для исполнения обязанности по поддержанию жилья в надлежащем состоянии, а именно уборке снега в зимний период с крыши дома, истицей не представлено.
Решением Кирово-Чепецкого районного суда от 17.06.2013 постановлено признать незаконной реконструкцию многоквартирного жилого дома <…>; обязать Ш.А. и Ш.Л. привести объект капитального строительства — многоквартирный жилой дом <…> в первоначальное состояние, существовавшее до реконструкции, а именно: привести в первоначальное состояние конструкции лестничной клетки, замененные в ходе реконструкции, и наружную несущую стену при входе в нежилое помещение <…>, разобранную в ходе реконструкции.
Судом установлено, в том числе из заключения экспертов, что произведенные ответчиками работы по устройству входной группы и замены лестничных маршей и площадок являются реконструкцией. Однако документы, необходимые для выдачи разрешения на реконструкцию, Ш-ны не представили, в том числе не было получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию.
Апелляционным определением от 27.08.2013 решение суда оставлено без изменения.
Подавляющее большинство из числа рассмотренных судами за период 2012 г. — 1 полугодие 2013 года дел, связанных с самовольным строительством, составляют дела о признании права собственности на самовольную постройку.
За 2012 год районными судами области с вынесением решения рассмотрено 80 таких дел, из них 77 исков удовлетворено, в удовлетворении 3 исков отказано, 7 исков оставлено без рассмотрения.
За 1 полугодие 2013 года районными судами области было рассмотрено с вынесением решений 39 дел о признании права собственности на самовольную постройку, из них 38 исков удовлетворено, в удовлетворении 1 иска отказано. По 1 делу производство прекращено в связи с отказом истца от иска.
Такие иски заявлялись, как правило, в связи с невозможностью иным образом узаконить строение либо реконструкцию.
В основном это требования о признании права собственности на гаражные боксы, поскольку документы, необходимые для регистрации права собственности в установленном законом порядке, в полном объеме у граждан отсутствуют, как правило, утрачены по не зависящим от них обстоятельствам.
Также рассматривались дела о признании права собственности на реконструированный объект в порядке наследования, поскольку наследодателем произведенные изменения не были согласованы, а наследники такого права не имеют.
Решения по этим делам, как правило, не обжалуются, в связи с чем в апелляционной инстанции такие дела за изученный период не рассматривались.
Как разъяснено в п. 25 Постановления, в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).
Указанное положение Пленума Верховного Суда Российской Федерации не в полной мере учитывается судами при рассмотрении дел данной категории, а также по искам о сносе самовольных построек. В делах отсутствуют документы о правах на землю, в решениях не отражается вопрос о правообладании земельным участком, на котором расположена самовольная постройка. Следует обратить внимание судов на неукоснительное соблюдение указанных положений и выполнение требований законодательства в этой части.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.
Вопросы, которые должен установить суд при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, определены в п. 26 Постановления: допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан: как самого собственника, так и посторонних лиц.
В п. 27 Постановления содержатся разъяснения о возможности признания права собственности на самовольную постройку в порядке наследования. При этом судам следует учитывать, что такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В решении суду следует указывать на то, что решение является основанием для регистрации права собственности.