Иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен, поскольку целевое назначение предоставленного земельного участка — строительство индивидуального жилого дома, в то время как в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что ответчик построил жилой дом в границах данного участка и зарегистрировал право собственности на него.
Определение Ленинградского областного суда от 07.08.2014 N 33-3977/2014
Судья Михайлов В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Герман М.В., Тумашевич Н.С.,
прокурора Гавриловой Е.В.,
при секретаре Б.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области — К.Т. на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 06 мая 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Лужской городской прокуратуры к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, К.В.Н., администрации Толмаческого городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, признании незаконным постановления главы администрации Лужского муниципального района Ленинградской области.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., возражения прокурора Ленинградской областной прокуратуры Гавриловой Е.В. по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Лужский городской прокурор Ленинградской области, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, К.В.Н., в котором просил:
признать недействительным договор от <…> N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1242 кв. м, относящегося к категории земель населенных пунктов, из состава земель жилой зоны населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между К.В.Н. и администрацией муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области, применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив К.В.Н. денежные средства в сумме <…> руб., уплаченные по указанному договору; обязать К.В.Н. освободить земельный участок;
признать незаконным постановление главы администрации от <…> N «О предоставлении К.В.Н. в собственность за плату земельного участка в <адрес>»;
признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности от <…> N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).
В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на то, что Лужской городской прокуратурой Ленинградской области проведена проверка исполнения земельного законодательства органами местного самоуправления муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области при распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Проверкой установлено, что <…> главой администрации муниципального образования Лужский муниципальный район Е.В.П. вынесено постановление N о предоставлении К.В.Н. в собственность за плату земельного участка в <адрес> на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, в котором отсутствовало указание о наличии у последнего права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом земельном участке. Согласно данному постановлению земельный участок должен был быть передан в собственность за плату по стоимости, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, предусмотренной абз. 4 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», п. 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 «О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области».
<…> между администрацией муниципального образования Лужский муниципальный район Ленинградской области и К.В.Н. заключен договор купли-продажи N, согласно которому последняя приобрела в собственность земельный участок с кадастровым номером N площадью 1242 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, из состава земель жилой зоны населенного пункта, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, по цене <…> руб. Данная сделка прошла государственную регистрацию и в ЕГПР <…> за N внесены соответствующие записи о регистрации сделки и регистрации права собственности.
Вместе с тем, прокурор Лужского района Ленинградской области полагает, что указанная сделка ничтожна с момента ее совершения, поскольку с учетом положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) у К.В.Н. не было записей в ЕГРП о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный в пределах границ выкупаемого земельного участка. В отсутствие зарегистрированного права на недвижимое имущество, сформированный земельный участок должен передаваться в собственность за плату в силу требований п. 6 ст. 30 ЗК РФ на основании торгов по цене, равной рыночной стоимости участка. При этом, поскольку указанный договор заключен без проведения торгов, продажная цена определена также с нарушением норм действующего законодательства, то в силу требований ст. 168 ГК РФ, он является ничтожным. Учитывая вышеизложенные обстоятельства, прокурор Лужской городской прокуратуры Ленинградской области просил удовлетворить заявленные исковые требования (л.д. 2 — 5).
Определением Лужского городского суда Ленинградской области от 08 апреля 2014 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Толмачевского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (л.д. 44).
Определением Лужского городского суда от 06 мая 2014 года прекращено производство по делу в части обязания К.В.Н. освободить земельный участок в связи с отказом в данной части от исковых требований (л.д. 106 — 108).
06 мая 2014 года Лужский городской суд постановил решение, которым исковые требования Лужского городского прокурора удовлетворил.
Суд признал недействительным договор от <…> N купли-продажи земельного участка площадью 1242 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между К.В.Н. и администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области;
применил последствия недействительности ничтожной сделки: взыскал в пользу К.В.Н. денежные средства в сумме <…> руб., уплаченные по договору, в равных размерах с администрации Лужского муниципального района Ленинградской области и администрации Толмачевского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области;
признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности от <…> N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности К.В.Н. на указанный земельный участок;
признал незаконным постановление главы администрации Лужского муниципального района Ленинградской области от <…> N «О предоставлении К.В.Н. в собственность за плату земельного участка в <адрес>» (л.д. 109 — 119).
Представитель ответчика администрации Лужского муниципального района Ленинградской области — К.Т. не согласилась с постановленным решением, представила апелляционную жалобу, в которой просит решение Лужского городского суда Ленинградской области от 06 мая 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
В качестве оснований для отмены постановленного решения представитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.
Податель жалобы указывает на то, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в порядке, предусмотренной главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ). В материалах дела имеются доказательства направления ненормативного правового акта о выкупе участка истцу непосредственно после издания постановления, при этом истец не был лишен возможности его обжаловать в установленный законом трехмесячный срок в судебном порядке или принять какие-то иные акты прокурорского реагирования, в ходе рассмотрения дела истец данные факты не отрицал, восстановить срок не просил.
Суд в решении не указал конкретные нормы права, которые нарушены ответчиками, выводы суда о нарушении прав, свобод и интересов неопределенного круга лиц, не соответствуют материалам дела. Вопрос имеющегося реального нарушения прав неопределенного круга лиц судом не установлен, подтверждения нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц в материалы дела не представлены. Оспариваемый ненормативный акт не нарушает прав и законных интересов неопределенного круга лиц в сфере земельных отношений, что в соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. Прокурор при подаче искового заявления вышел за пределы полномочий, а также нарушил требования ст. 56, ч. 3 ст. 131 ГПК РФ. Доказательств реализации предоставленного прокурору права установленным законом способом и нарушения администрацией Лужского муниципального района прав неопределенного круга лиц прокурор не представил, в связи с чем исходя из смысла ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, п. 1 ст. 9 ГК РФ, ст. 45 ГПК РФ прокурором нарушен предел доступа к судебной защите, что исключает возможность судебной защиты избранным способом. Круг заинтересованных лиц в сделке известен: это государство — собственник участка, стороны по сделке, администрация поселения — получатель средств, но никак не неопределенный круг лиц. При этом в материалах дела имеются доказательства того, что К.В.Н. являлась арендатором земельного участка площадью 1242 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. К.В.Н. обратилась в администрацию Лужского муниципального района с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка, предоставив необходимые документы. С учетом положений ст. 7, п. 8 ст. 22, п. 6 ст. 36, ст. ст. 42, 60 ЗК РФ, ст. ст. 12, 13 ГК РФ, податель жалобы указывает, что администрация Лужского муниципального района считает незаконными и не подлежащими удовлетворению требования Лужского городского прокурора (л.д. 135 — 140).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции представители администрации Лужского муниципального района, администрации Толмачевского городского поселения, Управления Росреестра по Ленинградской области, К.В.Н. не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, об уважительной причине неявки не сообщили.
Присутствовавшая в судебном заседании прокурор Ленинградской областной прокуратуры Гаврилова Е.В. возражала по доводам апелляционной жалобы.
В отсутствие возражений со стороны представителя Ленинградской областной прокуратуры Гавриловой Е.В. суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц с учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (л.д. 153 — 157).
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Постановлением главы администрации Лужского муниципального района Ленинградской области от <…> N Ж.В.Ч. из состава земель жилой зоны населенного пункта предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 1242 кв. м для строительства индивидуального жилого дома в поселке <адрес> (л.д. 18 — 19).
<…> между администрацией Лужского муниципального района и Ж.В.Ч., в лице представителя Б.Т.А. заключен договор N аренды земельного участка, в соответствии с которым последний принял в аренду земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, для индивидуального жилищного строительства (л.д. 17).
<…> между Ж.В.Ч. и К.В.Н. заключен договор, в соответствии с которым Ж.В.Ч. передает в соответствии с п. 9 ст. 22, п. 1 ст. 35 ЗК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка N от <…>, а К.В.Н. принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка N от <…> на земельный участок площадью 1242 кв. м с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес> (л.д. 15 — 16).
Постановлением главы администрации Лужского муниципального района Ленинградской области от <…> N К.В.Н. предоставлен в частную собственность за плату в размере 13798,50 руб. земельный участок площадью 1242 кв. м с кадастровым номером N для строительства индивидуального жилого дома в <адрес> (л.д. 10 — 11).
<…> между администрацией Лужского муниципального района и К.В.Н. заключен договор N купли-продажи земельного участка, предоставленного для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 6 — 8). Согласно условиям указанного договора цена продаваемого земельного участка составила <…> руб. (п. 2.1).
Из акта установления выкупной цены земельного участка, заявленного на приобретение в частную собственность, следует, что цена участка установлена исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в сумме <…> руб. (л.д. 9).
Из материалов дела также усматривается, что <…> К.В.Н. произвела оплату по договору в размере <…> руб., с указанием получателя платежа указанных средств — администрация Толмачевского городского поселения, что подтверждается квитанцией от <…> (л.д. 33).
Согласно Выписке из ЕГРП от <…> К.В.Н. <…> зарегистрировала право собственности на земельный участок площадью 1242 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации N (л.д. 21).
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК РФ.
Пунктом 3 Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 «О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области» (действующим в период спорных правоотношений) установлено, что до 1 июля 2012 года лица, не указанные в пункте 2 настоящего Постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.
Таким образом, из общего смысла вышеприведенных норм земельного законодательства следует, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного в договоре объекта недвижимости, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.
Вместе с тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ сторона ответчика не представила достаточных доказательств того, что на спорном земельном участке К.В.Н. осуществила строительство индивидуального жилого дома в соответствии с условиями договора аренды земельного участка N от <…>.
Кроме того, из материалов дела не следует, что К.В.Н. являлась собственником какого-либо объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.
С учетом изложенных обстоятельств, а также с учетом положений ст. 36 ЗК РФ, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у администрации Лужского муниципального района отсутствовали правовые основания для вынесения постановления администрацией Лужского муниципального района от 10 мая 2012 года N «О предоставлении К.В.Н. в собственность за плату земельного участка в <адрес>» и заключения с ней договора купли-продажи данного участка от 04 июня 2012 года. Кроме того, в связи с отсутствием на участке предусмотренного законодательством строения, цена продажи участка также определена неправомерно. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно признал постановление незаконным, а договор купли-продажи — недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 ГК РФ.
Указанные выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верном толковании и применении норм материального права, при установлении фактических обстоятельств дела представленные доказательства оценены судом с учетом их взаимной связи, что соответствует требованиям ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Что касается довода апелляционной жалобы о том, что К.В.Н. является арендатором спорного земельного участка, в связи с чем обратилась в администрацию с заявлением о заключении с ней договора купли-продажи, то он не может быть принят во внимание, поскольку, как указывалось выше, целевое назначение предоставленного земельного участка — строительство индивидуального жилого дома, в то время как в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие, что ответчик К.В.Н. построила дом в границах земельного участка, а также зарегистрировала право собственности на него. Следовательно, администрация Лужского муниципального района не могла заключать с К.В.Н. договор купли-продажи земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы о необходимости отказа прокурору в удовлетворении его требований в части признания незаконным постановления администрации Лужского муниципального района от 10 мая 2012 года N о предоставлении К.В.Н. в собственность за плату земельного участка в <адрес> в связи с пропуском установленного ст. 256 ГПК РФ трехмесячного срока обращения в суд представляются необоснованными.
В данном случае прокурором в порядке искового производства с соблюдением установленного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности предъявлено в суд требование о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Проверка законности оспариваемого прокурором договора купли-продажи включает в себя и проверку законности постановления, в связи с изданием которого данный договор был заключен.
Требование об оспаривании постановления от <…> не является самостоятельным требованием, заявленным в порядке главы 25 ГПК РФ. Данное постановление само по себе не нарушает права и свободы лиц, в интересах которых прокурор обратился с иском. Их права нарушены заключением договора купли-продажи от <…> и переходом спорного земельного участка в собственность К.В.Н. Как уже было указано выше, установление обстоятельств соответствия закону постановления от <…> входит в предмет доказывания по требованию о признании недействительным договора купли-продажи от <…> и на все предъявленные прокурором требования распространяется общий срок исковой давности, составляющий три года, который процессуальным истцом не пропущен.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами городского суда, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лужского городского суда Ленинградской области от 06 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика администрации Лужского муниципального района <адрес> — К.Т. — без удовлетворения.