Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.07.2001

Введение

Гражданским кодексом Российской Федерации введена государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация — новый правовой институт, направленный на усиление роли государства в сфере гражданского оборота объектов недвижимости. Целью государственной регистрации является защита прав собственников и обладателей иных вещных прав на недвижимость, обеспечение законности в сфере рынка недвижимости, создание единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимое имущество.

В ст. 131 ГК РФ определены основополагающие принципы государственной регистрации и указано на то, что порядок государственной регистрации и основания отказа в проведении регистрации устанавливаются самостоятельным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее — Закон) вступил в силу 31.01.98 и установил в развитие требований ГК РФ единый на всей территории Российской Федерации порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество была введена Законом Московской области от 01.02.96 N 3/96-ОЗ «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области». Указанным Законом субъекта Федерации было установлено правило, по которому на территории Московской области государственную регистрацию имущественных прав стал осуществлять специализированный государственный орган — Регистрационная палата. Положение о Регистрационной палате утверждено постановлением Главы Администрации Московской области от 25.03.96 N 99-ПГ. Новая редакция Положения утверждена постановлением Губернатора Московской области от 12.05.98 N 124-ПГ, изменения и дополнения внесены 09.03.99 N 59-ПГ. Формирование территориальных подразделений Регистрационной палаты началось с конца 1996 года и осуществлялось в течение 1997 года. Таким образом, к моменту вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Регистрационная палата имела свои управления и отделы во всех административных образованиях области и с 31.01.98 на территории всей Московской области приступила к проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в полном соответствии с Федеральным законом.

После 31.01.98 государственную регистрацию предусмотренных Гражданским кодексом РФ вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области как единого регистрационного округа осуществляет исключительно учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — Московская областная регистрационная палата. В настоящее время штатная численность МОРП составляет 800 сотрудников, из которых 49% — юристы с высшим образованием.

На 01.01.2001 в базе данных Палаты накоплена информация о регистрации более 1977 тыс. прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и свыше 175 тыс. субъектов предпринимательской деятельности. Необходимость в использовании накопленных МОРП сведений возрастает. За период деятельности Регистрационной палатой отработано свыше 60 тысяч запросов граждан и организаций о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и о субъектах предпринимательской деятельности. При этом основную массу составляют запросы судебных, правоохранительных органов, службы судебных приставов.

С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) — ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) — ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) — ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договоры, ранее заключенные в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Вместе с тем граждане вправе представить на государственную регистрацию договор, заключенный ими в простой письменной форме. В таком случае Регистрационная палата осуществляет правовую экспертизу сделки, проверяет ее законность, после чего производятся регистрационные действия по внесению записей в Единый государственный реестр прав.

За период действия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» количество гражданских дел в судах Московской области с участием МОРП, связанных с применением этого Закона, постоянно увеличивается. В 1998 г. было рассмотрено около 100 дел, в 1999 г. — 170, в 2000 г. — более 400 дел. Большое количество составляют дела, связанные с отказом в государственной регистрации, о признании недействительными договоров, с регистрацией договоров или прав и т.д. Проведенное судебной коллегией Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой обобщение практики рассмотрения дел по обжалованию действий Регистрационной палаты показало, что применение Закона вызывает много проблем и непониманий. Далекий от совершенства Закон наделил регистрационные органы значительными полномочиями, осуществление которых для регистраторов является обязательным, а для граждан этот Закон, по сути, являющимся процессуальным законом, обернулся необходимостью обращаться в суд за подтверждением своих прав на недвижимое имущество. Обобщение дел, рассмотренных судами области, показало, что подходы судей к рассмотрению дел, связанных с правами на недвижимое имущество, существенно различаются в применении как процессуальных, так и материальных норм права. Настоящее обобщение направлено на выявление проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении законодательства и рассмотрении дел, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимое имущество, и на формирование единой соответствующей требованиям закона правоприменительной практики.

2. Отдельные понятия, встречающиеся в Законе

В Законе дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2); установлена обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 4); определен порядок государственной регистрации (ст. 12-21);

названы участники отношений по государственной регистрации (ст. 5); определены правовой статус и компетенция органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9).

Согласно ст. 131 ГК РФ, а также ст. 2 Закона государственная регистрация — это юридический акт признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Полномочия по осуществлению регистрации от имени государства возложены на специализированный государственный орган — учреждение юстиции по государственной регистрации в Московской области — это Московская областная регистрационная палата (далее — МОРП или Палата).

В соответствии с требованиями Закона постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр или ЕГРП).

ЕГРП представляет собой унифицированную систему записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Правилами установлены формы ЕГРП и строгий порядок их заполнения. С введением государственной регистрации учреждение юстиции по регистрации — Регистрационная палата, как и правообладатели, поставлены в жесткие рамки: правообладатели обязаны осуществить государственную регистрацию своих прав с соблюдением тех требований, которые предъявлены Законом и Правилами ведения ЕГРП к документам и содержащимся в них сведениям. Регистрационная палата может осуществить государственную регистрацию сделок и прав только при наличии необходимых для этого документов и сведений для внесения в ЕГРП.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта (подраздел I), записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя (подраздел II), записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (подраздел III).

При этом описание объекта должно содержать его адрес (местоположение), наименование, назначение (для земельных участков указывается категория земель), общая площадь (для зданий, сооружений и их частей — по внутреннему обмеру), кадастровый (при отсутствии — условный) номер, инвентарный номер, литер, этажность (этаж). Эти сведения берутся из документов учета, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет.

После описания объекта в ЕГРП указывается вид права. Если объект находится в общей долевой собственности, указывается доля в праве собственности в виде правильной простой дроби, вносятся сведения о владельцах прав. Если владельцами прав являются физические лица, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

Записи о сделках с объектами недвижимого имущества, ограничениях, обременениях вещных прав содержат сведения о сторонах, предмете, условиях и сумме сделки. Правилами ведения ЕГРП установлены требования к записям в ЕГРП о сделках, прекращении прав, их ограничении, обременении, утверждены формы штампов регистрационных надписей на документах, свидетельства о государственной регистрации прав.

Регистрирующие органы в своей деятельности строго руководствуются указанными Правилами при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как предназначение ЕГРП именно в том, что в нем должна содержаться исключительно четкая правовая информация об объекте недвижимости и правах на него.

Однако создание и требования строго формализованной системы записей о правах на недвижимое имущество не имеют отражения в принятых много ранее законодательных актах, которыми руководствуются судебные органы при рассмотрении дел по спорам с недвижимостью, в первую очередь в ГПК РСФСР. При отсутствии в акте судебного органа, вынесенном после 31.01.98, всех данных, подлежащих внесению в ЕГРП, регистратор либо правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения соответствующего решения в соответствии со ст. 28 Закона.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

К объектам недвижимости, подлежащим регистрации, относятся: земельные участки (ст. 130 ГК РФ), участки недр (ст. 130 ГК РФ), обособленные водные объекты недр (ст. 130 ГК РФ), леса, многолетние насаждения (ст. 130 ГК РФ), здания (ст. 130 ГК РФ), части здания (ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), сооружения (ст. 130 ГК РФ), сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), нежилые помещения (ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»), предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах (ст. 16 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»), иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»), комнаты (ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения (ст. 56 «Основ законодательства РФ о нотариате», ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), садовые дома, хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст. 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), объекты незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Регистрация сделки — это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, это и способ придания сделке ее юридической значимости.

Регистрация прав по сделке — это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладатель), объекта права (имущество), вид права (собственность или иные вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Законодатель не дал четкого указания о том, регистрируются ли все сделки по недвижимости, всегда ли регистрируется сделка и переход права по ней или возможна регистрация перехода права на недвижимость без регистрации сделки.

Не совсем четкая редакция ст. 164 ГК РФ по вопросу регистрации отсылает к ст. 131 ГК РФ и Закону. Однако ст. 131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих регистрации прав на имущество, но не виды сделок, подлежащих регистрации. Этот пробел восполняется ознакомлением с нормами части второй ГК РФ по отдельным договорам, предметом которых является недвижимость. Так, ст. 551 ГК РФ предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли — продажи, но не говорит о регистрации самого договора, поэтому можно сделать вывод о том, что договор купли — продажи недвижимости регистрируется только тогда, когда это прямо предусмотрено законом. В других случаях регистрации подлежат как сделка с недвижимостью, так и переход права по ней. Кроме того, по сделкам с недвижимостью может быть произведена регистрация только перехода права по ним.

Так, обязательной регистрации подлежат следующие сделки и права по ним:

1) договор купли — продажи жилых помещений и долей в праве собственности на жилое помещение, в том числе находящееся в общей долевой собственности (ст. 251, 558 ГК РФ);

2) договор залога (ипотеки) (ст. 339 ГК РФ);

3) соглашение об уступке требования, основанной на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 ГК РФ);

4) договор купли — продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

5) договор дарения недвижимого имущества (доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ);

7) договор ренты недвижимого имущества (в том числе постоянной, пожизненной) (ст. 584 ГК РФ);

8) договор пожизненного содержания с иждивением (ч. 2, ст. 601, 584 ГК РФ);

9) договор аренды зданий, сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ);

10) договор аренды предприятия (ст. 659 ГК РФ);

11) договор мены жилых помещений (договор мены долей в праве собственности на жилое помещение);

12) договор о передаче квартиры государственного или муниципального жилищного фонда в собственность гражданам, проживающим в данном помещении (ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР») и др.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено осуществление государственной регистрации обременений, ограничений прав собственности и других вещных прав. Законом о государственной регистрации определено, что ограничения (обременения) — это наличие установленных Законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.). Таким образом, Законом термины «ограничения» и «обременения» использованы как синонимы.

Однако вопрос о понятии ограничений (обременении) относится к числу проблем, недостаточно разработанных юридической наукой, поэтому существуют неясности и разночтения при их применении, связанные в том числе и с тем, что ограничения (обременения) различны по правовой природе и своим последствиям.

Наличие ограничений (обременений) означает, что при переходе вещных прав недвижимое имущество переходит к новому правообладателю вместе с соответствующими ограничениями и обременениями. Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений).

Государственной регистрации в качестве самостоятельных обременений подлежат ипотека и сервитут. Записи о наличии обременений в виде аренды осуществляются при регистрации договора аренды в установленном Законом порядке и вносятся в Реестр. При доверительном управлении вносятся записи о передаче недвижимого имущества. Записи о наличии ареста (запрещения) вносятся в ЕГРП, основанием для внесения этих записей служат акты судебных и иных органов, наложивших арест.

3. Как регистрируются сделки с недвижимым имуществом, заключенные до и после принятия Закона

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Сама сделка с недвижимостью должна регистрироваться только в случаях, предусмотренных Законом. Таким образом, пункт 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделки при несоблюдении требования о государственной регистрации может применяться только к тем договорам, в отношении которых Законом установлено требование о государственной регистрации.

Поскольку сделка по отчуждению имущества согласно ст. 223 ГК РФ считается заключенной, а право перешедшим лишь после их регистрации, момент возникновения права на недвижимость совпадает с моментом государственной регистрации, если иное не предусмотрено Законом. Ст. 223 ГК РФ применяется к тем случаям, когда имущество приобретается по сделке. Однако, как быть, если сделка была заключена или право возникло до момента вступления в силу Закона?

Как определить в таких случаях момент возникновения права на недвижимость? В связи с этим необходимо рассмотреть все возможные варианты.

1. Согласно ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.98, была зарегистрирована, вернее, учтена в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.91 по 27.10.93 нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов постановлениями, причем в период с 19.03.92 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ N 177 от 19.03.92. После 27.10.93 в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.93 документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения, хотя и могли быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т.е. после 31.01.98, необходимо уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания прав на недвижимое имущество. Кроме того, как ранее было указано, в Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась специализированным органом — Регистрационной палатой на основании Закона МО от 01.02.96 N 3/96-ОЗ «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и сделок на территории Московской области».

Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.98, совпадает с моментом регистрации этой сделки до 31.01.98. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону.

В то же время в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т.е. заключить договор купли — продажи, дарения, мены, залога и т.д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.

Так, в суд обратилась Радугина с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли — продажи квартиры с Гладковой. Из материалов дела видно, что право собственности Гладковой на квартиру в г. Дубне возникло на основании договора мены и было учтено, зарегистрировано в БТИ 16.10.96. Гладкова продала эту квартиру истице 23.06.98 по нотариально удостоверенному договору. МОРП отказала Радугиной в регистрации ее права на квартиру, ссылаясь на п. 2 ст. 13 Закона, согласно которой регистрация права согласно п. 2 ст. 6 Закона возможна только при наличии регистрации прав бывшего правообладателя, т.е. Гладковой, на данный объект в Регистрационной палате. Решением Дубненского городского суда от 11.12.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда (далее — МОС) от 26.01.99, требования Радугиной удовлетворены. Суд, обязав Палату произвести регистрацию ее права по договору купли — продажи от 23.06.98, исходил из того, что право собственности на квартиру у Гладковой возникло до вступления в силу ранее указанного Закона, поэтому согласно ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» применению подлежит действовавший до этого порядок регистрации недвижимого имущества. Суд в решении указал, что Регистрационная палата не оспаривала право Гладковой на квартиру. В ответе МОС на надзорную жалобу МОРП указано на право суда своим решением восполнять права граждан, обратившихся за их защитой, а также на нецелесообразность отмены решения суда.

Комментарий. Судебными инстанциями не было учтено, что в данном случае первоначальный правообладатель Гладкова представила суду доказательства государственной регистрации ее права собственности, возникшего по договору мены, осуществленной до 31.01.98. Однако регистрация иной сделки после 31.01.98, в данном случае купли — продажи квартиры возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Довод о восполняющей функции решения судебного органа в данном случае также не применим, так как судебное решение не заменяет регистрацию. Ссылка суда на то, что Регистрационная палата право собственности Гладковой не оспаривала, не соответствует самой сути отказа в государственной регистрации.

В связи с изложенным необходимо упомянуть, что первоначально законодатель по вопросу перерегистрации ранее возникших прав проявил определенную непоследовательность. Так, согласно п. 8 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.94 «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» указано, что «впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Согласно п. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 22.12.95 нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.96 и которые заключены после 31.03.96, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации. Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом». Только с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вопрос получил однозначное решение — государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в случае распоряжения правообладателем этой недвижимостью.

2. Если сделка, совершенная до 31.01.98, не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам, в таком случае в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков как о признании права собственности, установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т.д.

Так, указанная норма позволила 02.06.2000 МОРП отказать Шаровой в регистрации договора дарения ей дома в г. Можайске матерью Копеиной, удостоверенного нотариусом Можайской ГНК 17.03.94. Сделка в БТИ до 31.01.98 зарегистрирована не была, а 13.07.97 Копеина умерла. Палата, отказывая в государственной регистрации, указала, что ст. 223, 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, но регистрация договора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. Палата предложила Шаровой обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения имуществом на праве собственности. Однако Шарова вместо этого обжаловала отказ МОРП в регистрации.

Комментарий. Регистрационная палата была вправе отказать Шаровой, т.к. регистрация договора от 17.03.94 по ранее действовавшему законодательству не была произведена, а в связи со смертью Копеиной регистрация стала невозможной. В данном случае Шаровой необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда могло явиться в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее прав на дом.

3. Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.98, то и сделка и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 4 Закона. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадет с моментом регистрации.

Так, Рыбаков обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им 24.06.99 и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании Глотовой, которая в свою очередь передала ему в собственность земельный участок 950 кв. м и 24/100 жилого дома в г. Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был, 30.02.2000 Глотова умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что поскольку Рыбаков обратился по вопросу регистрации после смерти Глотовой, договор является недействительным, т.к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии со п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением Истринского городского суда от 06.07.2000 жалоба Рыбакова оставлена без движения, заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т.к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и он пользовался квартирой как собственник. Из приобщенной к материалам дела копии решения Истринского городского суда от 13.09.2000 усматривается, что суд отказал Рыбакову в иске к МОРП и Налоговой инспекции по г. Истре о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Глотовой, по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.

Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Рыбакова о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т.е. он содержал Глотову до смерти, сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае если доводы истца были подтверждены доказательствами, суд был вправе на основании ст. 165 ГК РФ признать сделку действительной, а право возникшим. В кассационном и надзорном порядке дело не рассматривалось.

Другой пример, по которому суд принял иное решение.

Так, Кахидзе обратился с жалобой на действия МОРП, указав, что 02.06.97 заключил нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания с Гордеевой, которая в свою очередь передала ему квартиру в г. Железнодорожный. Документы на регистрацию в МОРП были переданы 27.06.97, а в октябре 1997 г. в регистрации договора было отказано, так как 09.07.97 Гордеева умерла. Решением Железнодорожного городского суда от 02.06.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 14.07.98, суд обязал Палату произвести регистрацию договора.

Комментарий. Однако при этом судебные инстанции не приняли во внимание требования норм материального права, а именно ст. 584 и 596 ГК РФ о том, что договор пожизненного содержания подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. До смерти Гордеевой договор зарегистрирован не был, после ее смерти регистрация стала невозможной в соответствии с п. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которой договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. В данном случае требовалось установление юридического факта владения квартирой на праве собственности или признание права собственности, т.к. необходимо доказать соблюдение условий о содержании Гордеевой и пользовании квартирой на правах собственности. Постановлением Президиума МОС от 13.04.99 решение суда от 02.06.98 и определение судебной коллегии от 14.07.98 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Судам следует четко разграничивать эти три варианта и принимать решения в случае обращения в суд заинтересованных лиц в соответствии с требованиями норм Закона применительно к каждой из них. Однако суды подчас, ссылаясь на то, что отказы Регистрационной палаты в проведении регистрационных действий ограничивают право собственности сторон на недвижимое имущество, эти различия не учитывают или признают их незначимыми, нарушающими права граждан.

Однако, как указал Конституционный Суд РФ в определении от 08.06.99 N 103-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области «О проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», анализ положений ст. 4 п. 2, ст. 6, ст. 13 Закона о регистрации в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что применение указанных норм поставлено в зависимость от характера сделки, т.е. связана ли она с регистрацией права собственности. Конституционный Суд РФ отметил, что законодатель тем самым не ограничивает, а наоборот усиливает гарантии защиты права собственности.

Обобщение практики рассмотрения судами области дел указанной категории показало, что недостаточно четкое изложение в Законе сути именно этих изложенных вариантов вызывает непонимание и является причиной различной, а поэтому и нестабильной судебной практики судов Московской области при применении Закона. Кроме того, не учитывается и то обстоятельство, что произвести регистрацию может только Регистрационная палата, а решения всех других органов, включая суд, не могут заменить государственную регистрацию.

Без внимания остается и еще одно важное обстоятельство: регистрация имеет заявительный характер, и Регистрационная палата по собственной инициативе, т.е. без обращения всех заинтересованных лиц за регистрацией, никаких записей в ЕГРП внести по собственной инициативе не может. Прямого указания этому в Законе не содержится. Более того, положения отдельных норм Закона не согласуются с нормами ГК РФ и самого Закона. В частности, это относится к п. 1 ст. 16 Закона и ст. 165 ГК РФ. Регистрационная палата руководствуется при этом следующими доводами. Государственная регистрация носит заявительный характер. Согласно ст. 5 Закона заявление о государственной регистрации подписывается и подается в регистрирующий орган самим правообладателем лично или сторонами в договоре как участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.

Из смысла статьи 165 ГК РФ, посвященной последствиям несоблюдения требований о государственной регистрации сделки, однозначно следует, что проявить волеизъявление на регистрацию, т.е. высказать свою волю вовне, и совершить необходимые для этого действия, должны все стороны по сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации. Неявка одной из сторон, отсутствие ее заявления на регистрацию свидетельствует о ее уклонении от регистрации, вследствие чего добросовестной стороне необходимо обращение в суд с требованием вынести решение о регистрации сделки. Однако в ст. 16 Закона содержится отступление от этого принципа, т.к. предусматривается возможность осуществления государственной регистрации прав по заявлению одной стороны по сделке, хотя и не подлежащей нотариальному удостоверению, но нотариально удостоверенной по желанию сторон.

На практике применение ст. 16 Закона не влечет проблемы лишь в тех случаях, когда права уже зарегистрированы в Реестре и из содержания договора ясно волеизъявление правоотчуждателя на государственную регистрацию перехода прав от него к другой стороне (сторонам) по сделке. Во всех других случаях государственному регистратору невозможно установить наличие волеизъявления на государственную регистрацию перехода права. Кроме того, для осуществления государственной регистрации прав в соответствии с требованиями ст. 6 и ст. 13 Закона заявление правообладателя является обязательным. Поэтому в настоящее время Палата в большинстве случаев настаивает на обязательности подачи заявлений не только о регистрации прав перед осуществлением государственной регистрации сделки, но и о регистрации сделок и перехода прав по ней от всех сторон по сделке. В случае обращения граждан с жалобами на действия МОРП, связанных с этими требованиями, суду необходимо учитывать необходимость оформления сторонами волеизъявления путем подачи заявлений в Регистрационную палату. Таким образом, суду в каждом конкретном случае необходимо учитывать, что регистрационная Палата обязана проверять правосубъектность сторон по сделке, а это достижимо лишь при обращении всех сторон по сделке за регистрацией в соответствии с положениями ст. 165 ГК РФ.

Однако иногда эта проблема осмысливается произвольно.

Так, Орлов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации договоров купли — продажи и мены квартиры по тому основанию, что права бывших правообладателей прав на квартиру, купленную заявителем Паршиной, а также квартиры, полученной Орловым по договору мены, Романовой должны быть перерегистрированы по Закону, т.к. сделки были заключены в ноябре 1998 г., т.е. после вступления в силу Закона. Люберецкий городской суд рассматривал дело дважды и дважды в удовлетворении требований Орлову отказывал, с решением суда соглашалась судебная коллегия МОС. Однако судебные постановления отменялись в порядке надзора. В постановлении президиума МОС от 17.01.2001 указано, что государственная регистрация ранее до 31.01.98 возникших прав на квартиры у Паршиной и Романовой должна производиться одновременно с регистрацией перехода, прекращения либо ограничения прав на недвижимость, она носит усеченный характер и не включает в себя все этапы госрегистрации, а сводится к внесению записей в государственный реестр прав об объекте недвижимости, а также о праве собственности, т.е. является частью регистрации.

Комментарий. Действительно Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сложен, противоречив и изложенный тезис об «усеченной регистрации» возможно когда-нибудь и получит законодательное закрепление, однако в настоящее время этот довод никакого отношения к Закону не имеет, а решения суда и определения судебной коллегии МОС ему соответствуют.

Недостаточно тщательное, систематизированное прочтение и толкование Закона, а также норм ГК РФ отягощается и разнообразием возникающих типичных жизненных ситуаций, а именно: одна из сторон по сделке до ее регистрации умерла или уклоняется от регистрации, а также если право бывшего собственника, передавшего недвижимость по сделке другому лицу, не имеет достаточного юридического подтверждения. Без документального подтверждения прав на недвижимость при несоответствии правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона Регистрационная палата не вправе производить регистрацию, поэтому, руководствуясь ст. 20 Закона, Палата в регистрации сделок и прав отказывает. В указанных случаях стороны по сделкам должны получить подтверждение своих прав только в судебном порядке.

Рассмотрим ситуации на примерах конкретных дел в случаях, когда одна из сторон по заключенной, но не зарегистрированной сделке умерла или уклоняется от регистрации, или представлены документы, не подтверждающие право стороны на недвижимость.

Так, Гамалаева, первоначально предъявившая требования к МОРП, а затем к инспекции по налогам и сборам о признании права собственности на дом в д. Леониха Щелковского района, указала, что на основании удостоверенного сельским Советом договора от 13.12.68 ее мать Филатова подарила ей 1/2 часть дома, договор нигде не был зарегистрирован. После смерти матери сестра Никитина свои наследственные права на вторую завещанную ей половину дома не оформляла, передав ей — истице в пользование весь дом. Решением Щелковского городского суда от 14.03.2000 суд признал за Гамалаевой право собственности на весь дом, никакого обязывающего МОРП решения суд не принимал.

Комментарий. Решение суда является правильным, т.к. сделка по дарению была заключена до 31.01.98, регистрирующий учет не прошла, отказ от наследства сестры не был оформлен, в связи с чем по Закону право истицы считается неподтвержденным, а сделка ничтожной. В данном случае только судебным решением можно было подтвердить права Гамалаевой на дом. В свою очередь решение суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество.

Никитина предъявила иск к Грибковой и МОРП о признании права собственности на 2/3 части дома в с. Царево и обязании МОРП произвести регистрацию, сославшись на то, что 20.12.91 Николаева подарила ей указанную часть дома, а Грибковой 1/3, договор был удостоверен сельским Советом, однако в БТИ зарегистрирован не был. Николаева 29.07.2000 умерла, поэтому она не может зарегистрировать свое право собственности в МОРП на часть дома. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Палаты, Пушкинский городской суд 15.12.2000 вынес решение, которым обязал МОРП произвести регистрацию договора дарения от 20.12.91, в кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. Суд не учел, что причиной обращения являлась необходимость подтвердить право собственности Никитиной на 2/3 дома, поскольку сделка была заключена до 31.01.98 и не была зарегистрирована. По Закону регистрация не могла быть произведена, т.к. сделка считается по ГК РФ ничтожной. Суду необходимо было учесть, что для защиты прав истицы надо было установить факт владения на праве собственности 23 долями дома или признать право собственности, или признать сделку действительной. Именно такое решение суда даст возможность Палате провести регистрацию.

Ульяненкова предъявила иск к МОРП о признании за ней права собственности на квартиру в многоквартирном доме в г. Пушкино, полученную ею вместе с сыном в собственность на основании договора с администрацией Лосиноостровского электротехнического завода от 18.03.98 о приватизации жилья, просила признать действия ответчика по отказу ей в регистрации в связи со смертью сына неправомерными и обязать Палату произвести регистрацию ее права собственности на жилье. Директор завода иск признал. Решением Пушкинского городского суда от 12.01.2000 требования Ульяненковой полностью удовлетворены, за ней признано право собственности на квартиру. На МОРП возложена обязанность по регистрации ее права собственности на квартиру. При этом суд указал, что поскольку участник сделки умер и не может участвовать в ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки.

Комментарий. В данном случае суд вынес правильное по существу решение о признании за истицей права собственности на квартиру. Регистрация права правообладателя в связи со смертью стороны по сделке исключает возможность обращения с заявлением о регистрации права общей собственности, поэтому необходимо решение суда о подтверждении прав. Это не является уклонением регистрирующего органа от регистрации сделки. При подтверждении права собственности по договору право будет зарегистрировано на основании ст. 28 Закона.

Молчанов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного договора дарения ему отцом 04.03.98 половины квартиры в многоквартирном доме в г. Клину по тем основаниям, что сторона по сделке — даритель умер. Решением Клинского городского суда от 25.08.2000 требования Молчанова удовлетворены. Суд признал за Молчановым и право собственности на половину квартиры.

Комментарий. Сделка дарения, заключенная после 31.01.98, подлежит обязательной регистрации, без которой она считается ничтожной. Произвести регистрацию Палата не могла, т.к. даритель умер. Поэтому истец мог подтвердить свое право на квартиру лишь в судебном порядке путем предъявления требований о признании сделки действительной и признании права собственности на квартиру.

Бойцова обратилась в суд с иском к МОРП об обязании произвести регистрацию заключенной ею 03.12.98 нотариально удостоверенной сделки купли — продажи, по которой она приобрела земельный участок и дом в п. Челюскинский у Прохницкого. МОРП предложила ей обратиться в суд о признании за ней права собственности на недвижимость, т.к. Прохницкий умер, в связи с чем Палата лишена возможности зарегистрировать за умершим ранее существовавшее право и произвести регистрацию перехода права. Решением Пушкинского городского суда от 15.05.2000 требования Бойцовой удовлетворены, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. В данном случае Бойцова должна была обратиться в суд с иском о признании сделки действительной и признании права собственности на земельный участок и дом, поскольку сделка не была зарегистрирована и возможность ее регистрации из-за смерти стороны утрачена, сделка является ничтожной. Суд должен был, проверив доводы истицы, подтвердить действительность сделки. Однако вместо этого суд ограничился обязанием МОРП произвести регистрацию, а ведь ни сделка, ни право остались неподтвержденными.

Зайцев обратился в суд с жалобой на действия МОРП, а затем, как указал суд, уточнил свои требования и просил признать за ним право собственности на квартиру в г. Клину, сославшись на то, что 26.10.99 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения, по условиям которого Емельянова подарила ему указанную недвижимость. Однако МОРП 07.12.99 отказала ему в регистрации по тем основаниям, что даритель умер, а с заявлением в Палату должны обращаться все стороны по сделке лично. Решением Клинского городского суда от 24.01.2000 договор дарения от 26.10.99 признан действительным, кроме того, суд признал за Зайцевым право собственности на квартиру.

Комментарий. Суд признал за истцом право по сделке. Решение суда является правильным, оно является основанием для регистрации сделки на основании ст. 28 Закона.

Романова предъявила иск к МОРП о признании действительным договора от 13.07.99 о пожизненном содержании с иждивением своей бабушки Васетченковой, по условиям которого квартира, расположенная в г. Реутов и ранее принадлежавшая бабушке, перешла в ее собственность. Однако 18.07.99 Палата отказала в регистрации договора по той причине, что Васетченкова умерла до момента обращения истицы за регистрацией. Решением Реутовского городского суда от 08.06.2000 в иске Романовой отказано по тем основаниям, что договор ренты, регистрация которого является обязательной, не была произведена при жизни второй стороны, а после ее смерти регистрация договора стала невозможной в силу ст. 584 ГК РФ.

Комментарий. Суд был вправе отказать истице, т.к. с момента заключения договора до смерти Васетченковой прошло всего пять дней, поэтому оснований полагать, что договор был сторонами исполнен, не имелось.

Дюжева обратилась в суд с жалобой на действия МОРП, указав, что 27.12.97 она купила у Жуковой квартиру в г. Фрязино в многоквартирном доме, однако в связи с уклонением продавца от явки в МОРП последняя отказывает ей в регистрации сделки и права. Из письменного возражения представителя МОРП по г. Фрязино следует, что документы от Дюжевой Регистрационной палатой не принимались, решение об отказе в регистрации не выносилось. Кроме того, указано, что поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации договора, а также своего права на квартиру, которое должно быть произведено в силу ст. 6 Закона, требования Дюжевой в соответствии со ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона должны сводиться к признанию ее права собственности по заключенной сделке. Щелковский городской суд, рассмотрев измененные Дюжевой требования, признал за ней право собственности на квартиру. При этом суд в установочной части решения в качестве ответчика все-таки указал МОРП, но признал за истицей право собственности на квартиру, и никаких обязывающих МОРП действий не предусмотрел.

Комментарий. С решением суда можно согласиться, если не считать процессуальных огрехов. В нарушение п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли — продажи квартиры не был зарегистрирован в соответствии с порядком, существовавшим до введения в действие Закона, и поэтому считается незаключенным. Кроме того, в данном случае имеет место уклонение стороны — продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата не является надлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется. Поскольку продавец Жукова уклоняется от государственной регистрации перехода права, требования Дюжевой, учитывая нормы ст. ст. 165, 558 ГК РФ, должны сводиться к признанию ее права собственности на квартиру. Ввиду указанных обстоятельств Дюжева изменила предмет спора, предъявив иск о признании права собственности на квартиру. Однако при этом в качестве ответчика к участию в деле все-таки была привлечена Регистрационная палата, а надлежащий ответчик Жукова к участию в деле на привлекалась.

Как ранее указывалось, регистрация может быть произведена лишь при обращении за регистрацией сторон по сделке. Уклонение одной из сторон по сделке от регистрации означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами.

Новикова предъявила иск к МОРП о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме в г. Фрязино и обязании зарегистрировать договор, указав, что 26.09.96 на основании удостоверенного нотариусом договора она купила указанную квартиру у Агекяна, договор в БТИ зарегистрирован не был, после выписки продавца в мае 2000 г. из квартиры она обратилась в МОРП, которая ей в регистрации отказала, ссылаясь на необходимость явиться в палату и Агекяна, местонахождение которого ей неизвестно. Рассмотрев дело в отсутствие представителя МОРП, Щелковский городской суд 25.10.2000 вынес решение, которым требования Новиковой удовлетворил. При этом суд указал, что истица фактически вступила в права собственности.

Комментарий. Сделка была заключена до 31.01.98 и не зарегистрирована, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли — продажи квартиры как не зарегистрированный в соответствии с Законом считается незаключенным. В данном случае также имеет место уклонение стороны — продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата является ненадлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.

Семочкина предъявила иск к МОРП и Денисовой о снятии препятствий в регистрации права собственности на 1/6 долю квартиры в доме в с. Внуковский, сославшись на то, что по нотариально удостоверенному договору от 21.02.98 она купила у Денисовой часть квартиры, но зарегистрировать сделку Денисова отказывается. Дмитровский суд указал, что действия ответчицы являются неправомерными, и 30.03.2000 вынес решение, указав в резолютивной части о снятии препятствия в виде уклонения Денисовой от государственной регистрации перехода права собственности. Суд обязал МОРП зарегистрировать указанный переход права собственности. Определением от 30.03.2000 суд прекратил производство по делу в части иска Семочкиной к МОРП о признании отказа в регистрации неправомерным ввиду отказа истицы от иска.

Комментарий. В данном случае Денисова уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности и защита прав Семочкиной должна осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 551 ГК РФ. Привлечение к участию в деле в качестве ответчика Регистрационной палаты и удовлетворение требования об обязании произвести государственную регистрацию перехода права не обосновано. Государственная регистрация прав на основании решения суда осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.

Смирнова предъявила иск к Регистрационной палате о принудительной регистрации нотариально удостоверенного договора купли — продажи квартиры, заключенного 23.04.99 с Гребник, действовавшим на основании доверенности от имени Шалимова. Доверенность, выданная Шалимовым Гребник, не содержала полномочия на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Шалимов выехал на постоянное место жительства на Украину, требования Смирновой уполномочить Гребник на государственную регистрацию перехода права Шалимовым остались без внимания. Суд, рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, надлежащим образом не извещенного о месте и времени слушания дела, обязал Палату произвести регистрацию договора купли — продажи с выдачей Смирновой свидетельства о праве собственности. В решении суда указано, что надлежащим образом извещенный Шалимов в судебное заседание не явился.

Комментарий. Несогласие Шалимова предоставить кому-либо полномочие на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору или осуществить такое полномочие самостоятельно прямо свидетельствует о наличии спора о праве между Смирновой и Шалимовым. Судом надлежащая оценка указанным обстоятельствам не дана. Вместо рассмотрения вопроса о признании сделки действительной и приобретения права по ней суд обязал МОРП произвести регистрацию.

Имаметдинов предъявил иск к Яценко о признании права собственности на 14/100 дома в п. Пролетарском, сославшись на то, что по договору дарения от 20.10.97, удостоверенному нотариально, он стал собственником этой части дома. Сделка была зарегистрирована в БТИ, однако МОРП отказала в регистрации сделки и его права собственности в связи с тем, что регистрация может быть проведена только при наличии заявления об этом как его — истца, так и ответчика, однако Яценко, сохраняя прописку, в доме не проживает, его местонахождение неизвестно. Решением Пушкинского городского суда от 15.01.2000 за Имаметдиновым признано право собственности на указанную часть дома. При этом суд указал, что между сторонами была заключена сделка, которая полностью исполнена, Яценко уклоняется от регистрации сделки. При предъявлении иска в качестве ответчика была указана МОРП, однако после письменных возражений представителя Палаты о том, что Регистрационной палатой не выносилось решения в порядке ст. 20 Закона об отказе истцу в регистрации, по предложению суда Имаметдинов уточнил свои требования и предъявил новый иск, но теперь уже к Яценко о признании права собственности на часть дома. МОРП была исключена из числа ответчиков по делу, суд не привлекал к участию в деле Регистрационную палату и никакого обязывающего МОРП решения не выносил.

Комментарий. Судом правильно расценены указанные обстоятельства как уклонение стороны от государственной регистрации перехода права. Имаметдинову Палатой было разъяснено его право в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к уклоняющейся стороне о признании права собственности и о регистрации перехода права. Решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны в МОРП. После предъявления Имаметдиновым иска к Яценко о признании права собственности на часть жилого дома, являющуюся предметом договора дарения, и исключении из числа ответчиков Регистрационной палаты решением городского суда за Имаметдиновым признано право собственности на часть жилого дома.

Наиболее частой причиной отказа в государственной регистрации или невозможности осуществления государственной регистрации является несоответствие правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона.

Так, Андрейко предъявила иск к МОРП и Комитету по управлению имуществом Подольского района о регистрации договора от 1992 г. о передаче агрофирмой «Щапово» ей квартиры в многоквартирном доме в п. Щапово, сославшись на то, что договор не был своевременно зарегистрирован в порядке, установленном ранее действующим законодательством, т.е. в Комитете по управлению имуществом Подольского района, а в настоящее время МОРП отказывается произвести регистрацию ее права. Представитель Комитета по управлению имуществом требований не признал, указав, что истица в 1993 г. уехала на постоянное место жительства в Якутию и оформила бронь на квартиру как наниматель. Решением Подольского городского суда от 20.11.2000 требования Андрейко удовлетворены. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора от 16.10.92, заключенного Андрейко и агрофирмой. При этом суд указал, что договор был сторонами подписан и в настоящее время Комитет незаконно уклоняется от регистрации договора. Решение суда в кассационном порядке обжаловано не было.

Комментарий. В данном случае МОРП не имела возможности произвести регистрацию договора и права Андрейко на квартиру по той причине, что документы на квартиру не подтверждали право собственности Андрейко на квартиру. Договор о передаче квартиры в собственность не был зарегистрирован, кроме того, ее права на квартиру при оформлении брони были определены как нанимателя. Комитет по управлению имущества права собственности истицы на квартиру не признавал, от регистрации договора в МОРП отказывался.

Завадский обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему 02.02.2000 на основании ст. 19 Закона произвести регистрацию сделки, а также выдать свидетельство о праве собственности на квартиру в доме в г. Сергиевом Посаде, которую он приобрел на основании договора о долевом участии в строительстве дома, произведя все необходимые выплаты. Представитель МОРП требований не признал, указав, что заявитель представил договор о долевом участии в строительстве от 19.01.95, т.е. после завершения 26.11.93 строительства дома, вследствие чего сделка может считаться притворной в соответствии с требованиями п. 2 ст. 170 ГК РФ. Суд в порядке ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела отложил и предложил Завадскому оформить свои требования в общеисковом порядке. Решением Сергиево — Посадского городского суда от 23.02.2000 требования Завадского к МП «Таймыр» о признании права собственности на квартиру удовлетворены.

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию права собственности Завадского по договору, поскольку дата составления договора не соответствовала периоду строительства дома, что свидетельствует о несоответствии представленного заявителем договора от 19.01.95 требованиям Закона к правоустанавливающим документам. Суд, рассмотрев дело в порядке искового производства, признал право собственности Завадского на квартиру. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации.

Волобуева и Султанов обратились в Королевский городской суд с жалобой на действия МОРП, 02.06.2000 отказавшей им на основании ст. 20 Закона произвести регистрацию нотариально удостоверенного 17.05.2000 договора купли — продажи нежилого помещения в г. Юбилейный в общую совместную собственность. Из письма МОРП усматривается, что заявителям было отказано по тем основаниям, что документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, т.е. в нарушение ст. 256, 257 ГК РФ право общей совместной собственности может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных Законом, поэтому у заявителей как покупателей нежилого помещения может возникнуть только право общей долевой собственности.

Комментарий. Палата отказалась произвести регистрацию противоречащей требованиям Закона сделки и установленного ею права общей совместной собственности на нежилые помещения, полагая, что общая совместная собственность не могла возникнуть у истцов, т.к. они не являются супругами или членами крестьянского, фермерского хозяйства.

Смык обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей произвести регистрацию договора от 17.03.99 о передаче Отделением морской инженерной службы ему в собственность квартиры в п. Купавна. Из имеющегося в деле письменного отказа МОРП от 17.08.99 усматривается, что ни Отделение, ни глава г. Железнодорожный, издавший постановление о приватизации этой квартиры, не вправе были распоряжаться квартирой, т.к. документы, подтверждающие их права на жилье, отсутствуют, а из акта фактического распределения нового дома эта квартира значится за Управлением начальника строительства ВМФ. Решением Железнодорожного городского суда от 25.01.2000 требования Смык признаны необоснованными.

Комментарий. Документы заявителя не подтверждали право собственности Отделения морской инженерной службы на спорную квартиру, в связи с чем Палата не имела возможности произвести государственную регистрацию.

Солдатова обратилась с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли — продажи 1/2 части дома у Молодцовой в д. Глазово от 29.04.66, удостоверенного сельским Советом, по тем основаниям, что договор купли — продажи содержит много неточностей в указании предмета сделки. Заявительнице было разъяснено ее право обращения в суд с иском о признании права собственности на дом или с заявлением об установлении факта владения частью дома на праве собственности, заявительница от жалобы отказалась, и определением Серпуховского городского суда от 03.07.2000 производство по делу прекращено.

Комментарий. Палата не имела возможности идентифицировать объект недвижимости по договору купли — продажи дома, что повлекло отказ в регистрации.

Живцов и Бизюлина обратились в Каширский городской суд с жалобой на отказ МОРП в государственной регистрации договора дарения доли в праве на квартиру. Из дела усматривается, что квартира принадлежала заявителям на праве совместной собственности. Нотариус г. Каширы Зайцев И.Я. удостоверил договор дарения доли в праве на квартиру от Бизюлиной к Живцову, основываясь лишь на заявлениях указанных лиц о том, что они считают свои доли равными. При этом нотариусом никаких указаний о достигнутом между сособственниками соглашений об определении долей в праве совместной собственности в договор дарения включено не было. Решением Каширского городского суда от 06.08.99, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении жалобы к Московской областной регистрационной палате отказано. Судебными инстанциями отмечено, что необходимость в таких ситуациях прекращения совместной собственности и возникновения права долевой собственности вытекает из положений ч. 3 ст. 24 Закона, а также ст. 164, 131 и 223 ГК РФ.

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию договора по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом объем прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, должен быть определен. В представленных на регистрацию документах отсутствовали какие-либо сведения о прекращении права совместной и возникновении права долевой собственности у заявителей. Следовательно, правоустанавливающие документы дарителя на момент представления в учреждение юстиции свидетельствовали об отсутствии у Бизюлиной права распоряжения долей в праве собственности на квартиру.

4. Регистрация сделок, заключенных в простой письменной форме

С введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, могут совершаться в простой письменной форме.

После проведения правовой экспертизы на основании договора, совершенного в простой письменной форме, Регистрационная палата осуществляют государственную регистрацию договоров и перехода права собственности. Это — новелла Гражданского кодекса РФ, которая подчас также влечет судебные споры.

Так, нотариусом г. Протвино Ивановым А.Н. было вынесено постановление об отказе в совершении нотариальных действий по удостоверению договора купли — продажи квартиры Петровской от 13.02.99. Основанием к отказу послужил факт приобретения продавцом квартиры, расположенной в г. Протвино, по договору мены, заключенному в простой письменной форме и зарегистрированному в установленном Законом порядке. Право собственности, возникшее у сторон из указанного договора, было зарегистрировано. Мотивируя отказ в совершении нотариального действия, нотариус руководствовался тем обстоятельством, что ответственность регистратора и лица, проводившего правовую экспертизу договора мены, заключенного гражданами в простой письменной форме, не регламентирована действующим законодательством. При этом в постановлении об отказе нотариус сделал вывод о возможности наложения персональной ответственности за «юридическую чистоту» как первой, так и второй сделок. Решением Протвинского районного суда от 05.03.99, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 26.04.99, жалоба Петровской на действия нотариуса удовлетворена, постановление об отказе в совершении нотариального действия признано неправомерным. Суд обязал нотариуса Иванова А.Н. удостоверить договор купли — продажи квартиры.

Комментарий. Судебными актами отмечено, что сомнения нотариуса в законности ранее заключенной сделки не свидетельствуют о ее недействительности. С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) — ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) — ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) — ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договор, ранее заключенный в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Кокарева обратилась в Клинский городской суд с иском к Клинскому представительству МОРП о признании действительным договора купли — продажи и признании права собственности на земельный участок, который она 29.10.96 купила у Худобиной, заключив договор купли — продажи земельного участка в простой письменной форме. По этому договору Кокаревой уплачены деньги за участок и погашена задолженность Худобиной перед садоводческим товариществом. Для оформления договора в установленном порядке Худобиной была выдана доверенность на Мальчикову. Однако дальнейшее оформление сделки произведено не было, т.к. 19.12.98 Худобина погибла, ее наследницей является несовершеннолетняя дочь. В 1999 г. Мальчикова обратилась в Регистрационную палату для оформления сделки, но в связи с прекращением действия доверенности от продавца ей в регистрации было отказано. Суд указал, что сделка купли — продажи земельного участка 29.10.96 должна была быть нотариально удостоверена, а поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Поэтому у истицы, по мнению суда, не возникло право собственности на земельный участок. Нарушений прав истицы со стороны Регистрационной палаты суд не установил.

По изложенным основаниям иск Кокаревой к МОРП о признании договора купли — продажи действительным и признании права собственности на земельный участок решением Клинского городского суда от 06.04.2000 оставлен без удовлетворения. В судебном заседании суд разъяснил истице право заявить ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве надлежащего ответчика в порядке ст. 36 ГПК РСФСР наследницы умершей Худобиной, однако истица от этого отказалась.

Комментарий. Представляется, что в случае предъявления Кокаревой требований к надлежащему ответчику решение могло быть другим, при этом истицей суду должны были быть представлены доказательства о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, она не противоречила Закону. В случае признания сделки действительной по основаниям ст. 165 ГК РФ решение суда в соответствии со ст. 28 Закона может явиться основанием для проведения регистрации.

Петров обратился в суд с жалобой на действия Пушкинского филиала МОРП, которая первоначально приостановила, а затем своим постановлением от 26.06.99 отказала ему в регистрации права собственности по заключенному им с Голиковым 19.05.99 договору купли — продажи земельного участка на основании ст. 20 Закона со ссылкой на то, что в представленных в Палату документах отсутствует документ, который подтверждал бы права собственности продавца на земельный участок, не представлено нотариально заверенное согласие жены продавца на продажу участка, факт оплаты ничем не подтвержден, договор, составленный в простой письменной форме, не был подписан в присутствии представителя МОРП, что можно было бы восполнить, если бы стороны лично представили договор в Регистрационную палату. Решением Королевского городского суда от 27.12.99 жалоба Петрова была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора купли — продажи земельного участка, заключенного Петровым и Голиковым, с выдачей Петрову свидетельства о государственной регистрации его права на земельный участок площадью 300 кв. м. При этом суд указал, что заключение договора в простой письменной форме не противоречит требованиям ГК РФ, что право Голикова на земельный участок подтверждается свидетельством, выданным МОРП 12.05.99, что требования МОРП о предоставлении дополнительных документов, таких как согласие жены Голикова об оплате, противоречат требованиям ст. 4 и 17 Закона. В кассационной жалобе МОРП указала, что суд не учел требований ст. 164 ГК РФ об обязательной регистрации сделок с землей, а также ст. 35 Семейного кодекса РФ о том, что для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Требование о представлении доказательств о произведенном платеже, по мнению Палаты, основано на ст. 488 ГК РФ, согласно которой, если имущество продано в кредит или с рассрочкой, после регистрации перехода права к покупателю у продавца возникает право залога на проданное имущество, а залог как обременение также подлежит государственной регистрации в порядке ст. 131 ГК РФ. Кроме того, поскольку в соответствии со ст. 13 Закона МОРП осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, что означает выяснение наличия правоспособности граждан, соответствия их намерений содержанию договора, то присутствие обеих сторон при обращении с заявлениями о регистрации должно быть обязательным. Определением судебной коллегии МОС от 14.03.2000 решение суда было отменено как незаконное. Однако повторным решением Королевского городского суда от 06.07.2000, повторившим доводы первого решения, жалоба Петрова вновь была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора и выдать Петрову свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В кассационном порядке решение не обжаловалось.

Комментарий. На момент обращения Петрова в Палату регистрация договора не могла быть произведена по указанным ранее доводам. Однако при повторном рассмотрении дела суд, восполняя недостающие документы доводами по другим представленным доказательствам, установил, что расчеты между сторонами произведены, согласие жены продавца имущества имеется. Регистрация в данном случае могла быть произведена только при наличии решения суда в связи с недостатками представленных документов и уклонением стороны по сделке от государственной регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации

Закон предоставил Регистрационной палате право отказывать в регистрации сделок и прав по ним. Основания и порядок оформления отказа в государственной регистрации изложены в ст. 20 Закона. Кроме того, указание на иные причины отказа имеются еще в ст. 13 Закона, которая содержит положения о том, что отказ следует при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Статья 19 Закона обязывает регистратора отказать в государственной регистрации, если не устранены причины, препятствующие государственной регистрации в течение сроков приостановления государственной регистрации.

Так, Корниенко обратилась в суд с жалобой на отказ МОРП произвести регистрацию ее права собственности на приобретенные ею на аукционе 10.08.99 здания универмага и котельной в п. Уваровка и просила также признать выданное Можайскому РАЙПО свидетельство о государственной регистрации указанных объектов на праве собственности недействительным. Представитель МОРП против заявленных требований возражал, указав, что Можайским РАЙПО были представлены все необходимые документы для правовой регистрации в качестве собственника, она является по данным реестра первоначальным собственником недвижимости, поэтому переход права от Уваровского ПОСПО к Корниенко по результатам аукциона не может быть зарегистрирован. Конкурсный управляющий по делу о признании Уваровского ПОСПО банкротом полагал, что Корниенко как победитель аукциона должна быть зарегистрирована собственником универмага и котельной.

Решением Можайского городского суда от 21.07.2000 свидетельство о государственной регистрации права собственности на универмаг и котельную за Можайским РАЙПО признано недействительным. Суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимость за Корниенко. При этом суд, признавая действия МОРП неправомерными, указал, что по акту госкомиссии о приеме здания универмага в эксплуатацию заказчиком строительства указан Можайский РПС. Однако здания сразу же были переданы на баланс Уваровского ПОСПО, в 1995 г. БТИ зарегистрировало строения за Уваровским ПОСПО. Договор о передаче зданий между ПОСПО и РАЙПО не заключался. Решением арбитражного суда от 30.11.99 постановление собрания уполномоченных Уваровского ПОСПО о ликвидации общества и передаче имущества РАЙПО признано недействительным. Как указал суд, изложенное свидетельствует о том, что недвижимость принадлежала ПОСПО и истица приобрела на аукционе его имущество. Кроме того, поскольку 15.04.97 службой судебных приставов на здание универмага был наложен арест, МОРП не вправе была производить регистрацию права за Можайским РАЙПО. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. Регистрация права собственности РАЙПО на здание универмага и котельной могла быть отменена в установленном порядке после вынесения решения арбитражного суда 30.11.99. Однако этого сделано не было, что повлекло отказ в регистрации прав Корниенко как покупателя на аукционе, поэтому решение суда в части обязания МОРП произвести регистрацию является правильным. Однако Можайский городской суд должен был не ограничиваться признанием недействительным свидетельства о государственной регистрации, необходимо было признать недействительной саму регистрацию права собственности Можайского РАЙПО на указанные объекты недвижимости. В то же время необходимо отметить, что наложение ареста на имущество не является препятствием к регистрации права собственности на него, так как арест является запретом только к распоряжению имуществом, поэтому с доводом решения об обратном нельзя согласиться.

Так, Лотошинский городской суд удовлетворил жалобу Потапова на отказ Регистрационной палаты в регистрации договора о передаче квартиры в собственность, указав, что истец представил в Палату все необходимые документы для регистрации. Между тем при проведении правовой экспертизы документов Палатой было выявлено противоречие между заявляемыми Потаповым правами на квартиру, являющуюся частью жилого дома, и уже зарегистрированным ранее правом долевой собственности на указанный дом за Капиной и Антоновой в размере 1/4 доли за каждой. Установление таких противоречий согласно ст. 20 Закона является основанием к отказу в регистрации. Таким образом, между Потаповым, Капиной, Антоновой существовал спор о праве на дом, который подлежал разрешению в суде. Однако суд применительно к требованиям ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела не отложил и не разъяснил заявителю право обращения в суд с иском о признании права собственности на часть дома. Капина и Антонова к участию в деле не привлекались. Суд рассмотрел дело как жалобу на отказ МОРП и ее удовлетворил.

Комментарий. Суд не принял во внимание, что договор о передаче Потапову в собственность квартиры не соответствовал требованиям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.к. этот Закон предусматривает бесплатную передачу в собственность жилых помещений, но на этот дом было ранее зарегистрировано право долевой собственности двух лиц в 1/4 доле каждому, поэтому отнесение дома к государственному или муниципальному жилому фонду произведено без достаточных к тому оснований. В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона при выделении или разделении объекта в Реестре открывается новый раздел со ссылкой на ранее существовавший объект. Из этого следует, что невозможно одновременно регистрировать права на объект в целом и на часть этого объекта. Определением судебной коллегии МОС решение суда было отменено.

Законом предусмотрено, что сообщение об отказе в регистрации направляется заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. В случае отказа регистрирующий орган руководствуется утвержденной приказом Министерства юстиции РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно — коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 03.07.2000 N 194/16/1/168 Инструкцией о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. В частности, Инструкцией предусмотрено, что сообщение об отказе составляется на официальном бланке учреждения юстиции по регистрации прав и должно сдержать: исходящий номер, дату направления сообщения заявителю, его фамилию, имя, отчество и адрес, ссылку на Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указание на причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации, а также разъяснение возможности обжалования отказа в регистрации в судебном порядке.

Как было указано ранее, государственная регистрация носит заявительный характер. Это означает, что регистрационные действия в соответствии с требованиями ст. 13, 16, 17, 18 Закона начинаются со дня подачи в Регистрационную палату сторонами по сделке письменных заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, при обращении в суд граждан с жалобами на отказ в государственной регистрации суду необходимо устанавливать, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок обращения в Палату с заявлением о государственной регистрации, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация. Если документы не были приняты в связи с отсутствием полного комплекта правоустанавливающих документов в подлинниках и копиях, документов технического учета, документов об оплате регистрации, а также не представлены необходимые заявления и др., действия регистрирующего органа не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации, произведенный по правилам ст. 20 Закона. В данном случае сторона не лишена возможности, если полагает свои права нарушенными, обжаловать иные действия регистрационной Палаты, при этом суду необходимо дать оценку действиям заявителя и сотрудников Палаты.

В таких случаях, когда надлежащим образом оформленный отказ в государственной регистрации отсутствует, но гражданин полагает, что его права нарушены регистрирующим органом или его должностными лицами, тогда требования заявителя правильнее назвать обжалованием иных действий. В случае если суд установит наличие отказа Палаты в совершении регистрационных действий, то для правильного разрешения дела необходимо установить, с каким именно заявлением обращался гражданин в Палату, т.е. по вопросу государственной регистрации права на недвижимое имущество или перехода права на недвижимое имущество или сделок с недвижимым имуществом и т.д.

Установив, по какой причине конкретно Палата отказала гражданину в государственной регистрации, суд, изучив обстоятельства и основания отказа, при установлении необоснованности произведенного Палатой отказа в государственной регистрации в решении указывает о признании судом отказа по изложенным обстоятельствам недействительным, необоснованным или наоборот.

Так, решением Железнодорожного городского суда от 18.11.99 отказано в удовлетворении жалобы Потаевой на действия Московской областной регистрационной палаты, выразившиеся в отказе в государственной регистрации сделки и права. Материалами дела установлено, что 08.05.99 Веселова и Потаева заключили договор дарения доли жилого дома и удостоверили его у нотариуса. Для государственной регистрации договора и перехода права собственности от Веселовой к Потаевой стороны в Регистрационную палату не обращались, а 12.07.99 Веселова умерла. Потаева обратилась в учреждение юстиции за регистрацией сделки и права 09.08.99, т.е. после смерти дарителя. Московской областной регистрационной палатой в государственной регистрации отказано на том основании, что представленный на регистрацию договор дарения в соответствии со ст. 574 ГК РФ при отсутствии факта государственной регистрации считается незаключенным. В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у Потаевой может возникнуть с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, на момент обращения Потаевой в Регистрационную палату право собственности принадлежало Веселовой. Учитывая, что в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность, т.е. способность иметь гражданские права и нести обязанности, гражданина прекращается его смертью, государственная регистрация сделки и перехода права не может быть произведена. Доводы Московской областной регистрационной палаты по отказу в регистрации признаны судом обоснованными.

Комментарий. МОРП отказала истице Потаевой в государственной регистрации по той причине, что представленный на регистрацию договор дарения в соответствии со ст. 574 ГК РФ при отсутствии факта государственной регистрации считается незаключенным. В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у Потаевой может возникнуть с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, на момент обращения Потаевой в Регистрационную палату право собственности принадлежало Веселовой А.М. Учитывая, что в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается его смертью, государственная регистрация сделки и перехода права не может быть произведена. Суд правильно признал за истицей право собственности на часть дома, т.к. сделка дарения сторонами была исполнена, Закону не противоречила. Решение суда в данном случае является основанием для регистрации в МОРП сделки и права.

При рассмотрении дел, связанных с отказом в регистрации, судом должны быть тщательно изучены обстоятельства дела и основания, послужившие причиной отказа в регистрации. Отказ в регистрации означает, что регистрирующий орган не установил в поданных на регистрацию документах наличия оснований для совершения заявленных регистрационных действий, вследствие чего заявителю отказано в их осуществлении.

Во многих случаях отказ в регистрации связан с отсутствием, по мнению регистрирующего органа, заявленного к регистрации права или неподтверждением этого права представленными документами. Если при рассмотрении дела судом установлено, что представленные в регистрирующий орган документы не подтверждают наличия права, для регистрации которого обращался заявитель, и, поэтому имеется спор о праве, то отказ Палаты следует считать обоснованным. Разрешение дела возможно в соответствии с рекомендациями п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 21.12.93 «О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы граждан», т.е. с привлечением надлежащих ответчиков для разрешения спора о праве.

Если представленные для регистрации документы имеют недостатки, восполнить которые возможно только в судебном порядке, или в суд представлены дополнительные документы, по совокупности которых судом может быть принято решение о наличии права, подлежащего государственной регистрации, то при вынесении судом решения необходимо указать те обстоятельства и документы, которые послужили основанием к признанию судом прав, а также иные сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав.

Если судом установлено, что заявителем не соблюдены требования Закона о порядке подачи документов на государственную регистрацию и Палатой не направлялось заявителю в письменной форме уведомления об отказе в регистрации, то требования о признании отказа Палаты недействительным, необоснованным судом не могут быть признаны таковыми. В таком случае требования рассматриваются как жалоба на иные действия регистрирующего органа или его должностного лица.

Так, Громакова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на отказ Регистрационной палаты в регистрации договора дарения. Судом установлено, что между Дикаревой и Громаковой 14.07.97 был заключен нотариально удостоверенный договор дарения квартиры в п. Томилино, однако за регистрацией указанного договора Громакова обратилась в Регистрационную палату лишь в ноябре 1999 г. Регистрационной палатой на основании ст. 20 Закона было отказано в регистрации в связи с тем, что 29.03.99 Дикарева умерла. Химкинский городской суд своим решением от 26.09.2000 отказ Регистрационной палаты признал обоснованным и отказал Громаковой в жалобе, указав на наличие спора о праве на квартиру.

Комментарий. По указанному делу судом установлены и разграничены требования по обжалованию отказа в регистрации и имеющийся спор о праве. Решение суда является правильным.

Решением Рузского районного суда от 10.11.99 признана необоснованной жалоба Демидова на отказ Регистрационной палаты в государственной регистрации права собственности на квартиру. Судом было установлено, что Демидов направил письмо в МОРП с просьбой выдать ему свидетельство о государственной регистрации права, к заявлению были приложены копия ордера на квартиру, справка ЖСК «Мирный» об отсутствии задолженности по ссуде, копия постановления главы администрации и копия справки БТИ о принадлежности квартиры. Ответным письмом Регистрационная палата разъяснила заявителю порядок государственной регистрации прав и указала перечень необходимых документов для проведения регистрации. Суд, отказывая в удовлетворении жалобы Демидову, мотивировал свое решение тем, что заявителем в нарушение п. 4 ст. 16 Закона не был представлен документ о плате за регистрацию, не предъявлен документ, удостоверяющий личность. Кроме того, судом отмечено, что поскольку в соответствии с пп. 5, 6 ст. 16 Закона при получении правоустанавливающих документов Палатой не внесена соответствующая запись в книгу учета документов и не выдана заявителю расписка в получении документов с их перечнем и указанием даты представления. Указав на отсутствие указанных фактов, суд сделал вывод о том, что решение об отказе в государственной регистрации права Демидову не принималось, что само по себе является основанием к отказу в удовлетворении жалобы, названной заявителем жалобой на отказ Палаты. Помимо изложенного, судом установлено, что справка ЖСК «Мирный» не соответствует требованиям, изложенным в письме Минюста СССР от 07.06.90 N К-12-36, а именно: отсутствует исходящий номер, дата выдачи справки, сумма паенакопления, не был указан населенный пункт, в котором находится квартира, что исключает возможность считать данный документ в соответствии со ст. 18 Закона правоустанавливающим. Кассационной инстанцией МОС решение Рузского суда оставлено без изменения.

Комментарий. В данном случае Демидов не согласился с разъяснениями Палаты представить необходимые документы для регистрации, полагая, что суд может понудить Палату произвести регистрацию и без документов. Суд обоснованно признал жалобу Демидова на отказ Палаты неправомерной, т.к. заявитель не представил необходимые для регистрации документы. Таким образом, при обращении в суд граждан с жалобами на отказ в государственной регистрации суду необходимо проверять, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок для обращения с заявлением о государственной регистрации, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация.

В случае если гражданин не обращался в Палату с заявлением о государственной регистрации, иные действия регистрирующего органа, например такие как отказ в приеме документов, отказ в выдаче расписки, не могут рассматриваться как отказ в государственной регистрации в смысле ст. 20 Закона и в таких случаях, по мнению Палаты, заявителю в удовлетворении жалобы на отказ в государственной регистрации должно быть отказано, но дана оценка иным действиям Палаты. На практике эти вопросы решаются по-разному.

Так, Логинов обратился в суд с иском к МОРП о признании необоснованным отказа в выдаче свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, сославшись на то, что по договору купли — продажи от 05.06.97 он приобрел земельный участок в д. Хаустово, договор был зарегистрирован в МОРП 31.07.97, но свидетельство о регистрации права было выдано лишь на строение. В своем ответе МОРП указала, что до 31.01.98 Логинов мог получить свидетельство в Комитете по земельным ресурсам, а после этой даты он в МОРП не обращался. Одинцовский городской суд, сославшись на изложенные обстоятельства, своим определением от 14.01.2000 оставил иск Логинова без рассмотрения по основаниям ст. 221 п. 1 ГПК РСФСР, удовлетворив ходатайство об этом представителя Палаты. Суд указал, что Логиновым не был соблюден предварительный досудебный порядок рассмотрения спора.

Комментарий. В данном случае заявитель просил признать действия Палаты по отказу неправомерными, в то время как сам он в Палату вообще еще не обращался, поэтому суд это обстоятельство отметил. Однако определение суда тем не менее требованиям Закона не соответствует, т.к. обращение в МОРП за выдачей свидетельства не является предварительным порядком разрешения спора. В данном случае суду следовало принять во внимание обстоятельства, по которым Логинов обратился в суд. Если Палата не принимала у него документы по причине их неправильности, неточности и поэтому имеется спор о праве, то необходимо было разъяснить право на предъявление иска. Если же обращения в Палату вообще не было, то требования Логинова суду следовало рассмотреть по существу с вынесением решения об отказе в иске.

В случаях, когда необоснованный отказ Палаты как таковой действительно имел место, то для правильного разрешения спора суду необходимо установить, с каким именно заявлением обращался гражданин в Палату, принимая при этом во внимание, что в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, переход права на недвижимое имущество, а в случаях, установленных Законом, регистрации подлежат только сделки с недвижимым имуществом, а также сделки и права по ним. После того как будет установлено, в чем именно состоит необоснованный отказ Палаты в государственной регистрации, суд в решении вправе обязать Палату произвести государственную регистрацию права, когда заявление подавалось только на регистрацию права, или произвести государственную регистрацию сделки в случаях, когда сделка подлежит государственной регистрации и заявление подавалось только на регистрацию сделки, или произвести государственную регистрацию сделки и права, когда заявление подавалось на регистрацию сделки и права, или произвести государственную регистрацию права и перехода права в случаях, когда сделка не подлежит государственной регистрации и заявление подавалось только на регистрацию перехода права.

6. Уклонение от государственной регистрации

При рассмотрении требований лиц о признании неправомерным факта уклонения от государственной регистрации судам следует различать понятия: уклонение органа, осуществляющего государственную регистрацию, а также уклонение стороны от регистрации договора и уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, упомянутые в п. 3 ст. 165, 551 ГК РФ.

Под уклонением Регистрационной палаты от проведения государственной регистрации следует понимать невнесение записи о государственной регистрации в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение срока, предусмотренного п. 3 ст. 13 Закона.

Так, если Палата не проводит регистрационных действий в установленный Законом срок, это может быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Однако на практике таких обращений граждан до настоящего времени не было.

В случаях если Палатой принято решение об отказе в государственной регистрации в соответствии со ст. 20 Закона либо о приостановке государственной регистрации на один месяц в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона или на три месяца в соответствии с п. 3 ст. 19 Закона, то эти действия уклонением считать нельзя, это или отказ, или приостановление. Действия Палаты по уклонению от регистрации также подлежат обжалованию, но это не может считаться отказом Палаты от совершения регистрации.

Суду следует проверять, подавались ли заявителем документы на государственную регистрацию в соответствии с требованиями ст. 16, 18 Закона.

Как ранее было указано, в случае, когда осуществлению государственной регистрации препятствует другая сторона, уклоняясь от регистрации по переходу права на недвижимость, суд вправе вынести решение о признании права, которое будет являться основанием для регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, может быть обязана судом к возмещению убытков в случае заявления таких требований в порядке ст. 551 ГК РФ.

7. Процессуальные вопросы

В соответствии со ст. 5 Закона участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав, являются физические и юридические лица, с одной стороны, и Регистрационная палата, осуществляющая государственную регистрацию, с другой.

Территориальные подразделения Палаты не могут выступать участниками гражданского процесса, поскольку государственными органами не являются и, следовательно, не являются участниками отношений по регистрации прав. Территориальные подразделения Палаты не являются юридическими лицами и, следовательно, не обладают гражданской процессуальной правоспособностью и дееспособностью в соответствии со ст. 31, 32 ГПК РСФСР.

Должностные лица Палаты, подписывающие в соответствии со своими должностными обязанностями от имени МОРП отказы в государственной регистрации, выписки из Единого государственного реестра и др., также не являются органами Регистрационной палаты и, следовательно, также не могут выступать в спорах, связанных с государственной регистрацией, в качестве участников процесса.

Таким образом, при рассмотрении дел, связанных с обжалованием отказа в государственной регистрации, а также иных действий, например отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах и т.д., а также при рассмотрении исков о признании регистрации недействительной, по которым в качестве ответчика названы территориальные подразделения Палаты либо должностные лица Палаты, судам необходимо в соответствии со ст. 36 ГПК РСФСР с согласия истца производить замену на надлежащего ответчика, т.е. на Московскую областную регистрационную палату, либо привлекать Палату в качестве второго ответчика в лице сотрудников территориальных подразделений МОРП. Участие Палаты в судебных спорах обеспечивается выдачей доверенностей на представление интересов Палаты в суде. В каждом территориальном подразделении Палаты имеются сотрудники, уполномоченные на участие в судебных спорах. При получении из судов копий исковых заявлений и судебных повесток эти лица обязаны принять меры по обеспечению участия в судебных заседаниях, согласовав свои действия с руководством Палаты. Территориальные подразделения, должностные лица как таковые не должны привлекаться в качестве третьих лиц и по другим категориям споров, связанных с государственной регистрацией, например о признании права, признании сделки недействительной и т.д.

Как ранее было указано, при рассмотрении судом споров о признании права, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, о признании сделки действительной, заключенной и т.д. Московская областная регистрационная палата не должна привлекаться к участию в деле в качестве ответчика, поскольку не является субъектом спорных материальных правоотношений. Между тем практика судов другая.

Так, Бычкова обратилась в суд с иском к МОРП и ГНИ по г. Наро-Фоминску о признании права собственности на дом в д. Бавыкино, указав, что дом был построен в 1947 г., никаких правоустанавливающих документов не сохранилось, в настоящее время произвести регистрацию права собственности на дом невозможно. Решением Наро-Фоминского городского суда от 19.04.2000 требования Бычковой были удовлетворены, за ней признано право собственности на дом.

Комментарий. МОРП по указанному делу была привлечена к участию в деле в качестве ответчика, однако никаких материально — правовых притязаний у Палаты к истице не было и не может быть. Суду следовало привлечь к участию в деле надлежащего ответчика или разъяснить Бычковой право предъявить иск к надлежащему ответчику, если она настаивала на привлечении ответчиком только Палаты.

При рассмотрении судами жалоб на отказ в государственной регистрации необходимо устанавливать, имел ли место таковой отказ, и если имел, то в чем именно — в регистрации права, регистрации сделки, регистрации сделки и права, регистрации перехода права.

Практика показывает, что истцы не всегда правильно формулируют свои требования и просят понудить Регистрационную палату как ответчика произвести регистрацию, заинтересованные лица обращаются в суд с иском о признании отказа в регистрации недействительным. Как ранее было указано, Палата по таким гражданским делам в процессуальном смысле ответчиком не является. При рассмотрении дел суд должен проверить лишь соблюдение предусмотренных Законом требований к форме сделок. Решение суда о регистрации будет обязательным для регистрирующего органа лишь в той части, в которой это решение заменяет заявление о регистрации уклонившегося или умершего лица. Отличительной же чертой искового производства является спор о праве, который ведется между сторонами. При этом предполагается, что стороны являются субъектами спорного материального правоотношения, а ответчик — нарушителем прав и законных интересов истца.

Палата, являясь государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с недвижимым имуществом, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом и не является стороной по оспариваемым сделкам. Следовательно, Палата не является ответчиком по данной категории споров.

Поэтому в случае указания гражданами в исковых заявлениях Палаты в качестве ответчика по данным спорам суду необходимо установить, кто является субъектом спорных материальных правоотношений, и произвести замену Палаты на надлежащего ответчика, а в случае несогласия истца на замену все равно привлекать к участию в деле надлежащих ответчиков.

В случае удовлетворения иска в отношении надлежащего ответчика оснований к вынесению решения, обязывающего Палату произвести регистрацию, не имеется, т.к. спор о праве только что судом разрешен и Палата вопроса о регистрации только что признанного права еще не рассматривала, к ней еще никто не обращался. Соответственно в указанных случаях, если на этом не настаивает истец, в резолютивной части решения нет необходимости возлагать на Палату обязанность по совершению регистрационных действий, поскольку таковая уже возложена на Палату Законом. Так, в ст. 28 Закона предусмотрено, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

В случае удовлетворения исковых требований о признании права, признании сделки недействительной, действительной, заключенной решение суда согласно ст. 28 Закона будет являться основанием для обращения заинтересованных лиц в Палату с заявлением о государственной регистрации. Однако и в этом случае регистрация Палатой может быть произведена лишь в порядке, предусмотренном Законом, при предъявлении документа, удостоверяющего личность, письменного заявления, документа об оплате регистрации, плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и др. документов. Иными словами, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях и отсутствие хотя бы одного из указанных документов является основанием для отказа в государственной регистрации.

Как правило, граждане обращаются в суд с жалобами на действия МОРП в порядке, установленном Законом РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Однако при рассмотрении таких жалоб на отказ в государственной регистрации суду необходимо проверять, не имеет ли место в данном случае спор о праве. Это будет соответствовать разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 «О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы граждан».

Так, Меткина обратилась в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей 26.04.2000 в регистрации договора дарения ей супругами Григорьевыми квартиры в многоквартирном доме в г. Железнодорожный, заключенного 14.06.94, по тем основаниям, что одна из сторон по сделке — Григорьев умер. При этом заявительница указала, что своевременно сделка в БТИ зарегистрирована не была. В своем отказе МОРП указала, что регистрация договора в ЕГРП не может быть осуществлена после смерти одной из сторон договора, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается в связи со смертью. Соответственно не может быть зарегистрирован и переход права собственности на квартиру. Поскольку согласно ст. 8 Закона право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации, несмотря на нотариальное удостоверение договора, истица собственником указанной квартиры не является. Решением Железнодорожного городского суда от 17.07.2000 в удовлетворении жалобы Меткиной отказано, при этом заявительнице было разъяснено, что она может обратиться в суд в общеисковом порядке о признании за ней права собственности на квартиру, поскольку в соответствии со ст. 8 Закона права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации, несмотря на нотариальное удостоверение договора.

Комментарий. В данном случае МОРП надлежащим ответчиком по делу не является. Суд разобрался в возникшей ситуации и указал, что невозможно зарегистрировать переход права собственности от умершего лица, у которого данного права уже нет. Меткина должна обратиться в суд с требованиями о признании сделки от 1994 года действительной, об установлении факта владения квартирой на праве собственности, а если нет достаточных доказательств к установлению факта, то предъявить иск о признании права собственности на квартиру, т.к. суд должен проверить обстоятельства и принять решение в соответствии с собранными по делу доказательствами.

В случае обращения с жалобами на действия Регистрационной палаты, отказавшей лицу произвести регистрацию по указанным ранее ситуациям, суд должен применительно к ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела отложить и разъяснить заявителю его право обратиться с исковым заявлением о признании права собственности или с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности. В то же время предъявление истцами обязывающего требования может быть целесообразно по требованиям о признании неправомерными действий Палаты, т.к. в противном случае решение суда будет тяжело исполнить в принудительном порядке судебному приставу.

В суд могут быть обжалованы отказы Палаты в проведении действий по регистрации. В таком случае, как было указано ранее, Палата является участником процесса. Суды, рассматривая дела о признании права собственности на недвижимое имущество за гражданами, зачастую привлекают к участию в деле в качестве ответчика регистрирующий орган. Привлечение Палаты в качестве ответчика по таким делам, как признание права собственности на самовольно возведенные или реконструированные, перепланированные объекты на Законе не основано.

Палата не является в данном случае тем лицом, которое должно отвечать по указанным искам, так как ничьих имущественных прав Палата не нарушала, поэтому привлечение Палаты в качестве ответчика в подобной категории дел является неправильным. В тех случаях, когда заявителю необходимо признание его прав «вообще», без конкретного ответчика, нарушившего его права как заявителя, надлежащим ответчиком может являться, например, муниципальное образование или уполномоченный им орган, или инспекция по налогам и сборам как орган, представляющий интересы государства при наследовании имущества граждан.

8. Категории дел, решения по которым представляются в Регистрационную палату для проведения регистрационных действий

Представляется необходимым рассмотреть все ранее изложенные положения Закона, но уже применительно к категориям гражданских дел, по которым Палата не является надлежащим ответчиком, но решения по которым должны быть представлены сторонами в Регистрационную палату для регистрации своих прав. Обобщение показало, что судебные акты, с которыми связано осуществление каких-либо регистрационных действий, можно разделить на следующие категории: решения о признании права собственности на недвижимость, решения об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, решения о признании сделок действительными и недействительными, решения о признании недействительной государственной регистрации, решения о регистрации прав на земельные доли, решения о расторжении и изменении договоров, а также определения судов об утверждении мировых соглашений.

Дела о признании вещных прав на недвижимое имущество

При вынесении судом решения о признании права собственности на недвижимое имущество государственная регистрация права согласно ст. 28 Закона осуществляется на основании и в соответствии с этим судебным решением.

Так, Родионова обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на жилой дом и земельный участок. Судом установлено, что Родионовой и Лазденек 02.07.98 заключили письменный договор купли — продажи земельного участка с находившимися на нем строениями, договор сторонами исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, расчет произведен. Указанный договор не был зарегистрирован, а 18.08.98 продавец Лазденек умерла. Регистрационной палатой отказано в государственной регистрации договора и перехода права в связи со смертью продавца. Решением Сергиево — Посадского городского суда от 09.04.99 за Родионовой признано право собственности на домовладение и земельный участок.

Комментарий. В данном случае заявителем выбран способ защиты своего права путем обращения с иском о признании права собственности без заявления требования о признании договора действительным, что является допустимым. Вынесенное судом решение будет являться основанием для подтверждения его права собственности на дом и земельный участок при проведении регистрации на основании ст. 28 Закона.

Выбор способа защиты своих прав осуществляют сами заявители и от этого выбора зависят их исковые требования и пределы судебного рассмотрения. Требования о признании прав на недвижимое имущество формулируется гражданами по разному, т.е. иногда как исковое требование о признании права, иногда как заявление об установлении факта. Решения судов об удовлетворении требований, несмотря на различия, подлежат государственной регистрации.

Так, Мельникова обратилась в суд с иском к АОЗТ «Доры» о признании права собственности на квартиру, которую она купила у ответчика 30.10.98, однако в регистрации договора и права ей Палатой было отказано по причине отсутствия у АОЗТ как продавца необходимых документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Лотошинский городской суд, проверив обстоятельства дела, пришел к выводу о том, что акционерное общество было вправе распорядиться недвижимостью, 06.04.99 вынес решение, которым признал за Мельниковой право собственности на квартиру.

Щеголькова обратилась в суд об установлении юридического факта владения домом в д. Бородино на праве собственности, указав, что получила дом в дар 11.08.89 от Котловой, договор дарения был удостоверен сельсоветом, однако зарегистрирован не был, в 1992 г. даритель умерла, в связи с чем в настоящее время Регистрационная палата отказала ей в проведении регистрации. Однако сделка была исполнена в 1989 году, все время заявительница пользовалась домом как собственник. Решением Лотошинского городского суда от 14.10.98 установлен факт владения Щегольковой домом на праве собственности. Суд в решении указал момент возникновения права у заявительницы 14.10.98, что немаловажно, т.к. в случае, если бы такого указания в решении суда не было, то момент возникновения права у Щегольковой совпал бы лишь с моментом регистрации ее права в МОРП на основании этого же решения суда.

Представляется, что обращение с указанными требованиями как в исковом порядке, так и с заявлением в порядке особого производства вполне приемлемы. Однако в случаях, если у обращающихся, например, не сохранились правоустанавливающие документы или их права кто-то не признает, когда объект права нечетко выражен и т.д., предпочтительнее рассматривать такие требования в общеисковом порядке как требования о признании права.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 4 Закона у граждан возникает необходимость обращения за государственной регистрацией права собственности. Для того чтобы регистрация была произведена на основании решения как можно быстрее и правильнее, решение суда должно содержать сведения, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленные ст. 12 Закона.

Иными словами, при разрешении споров о праве на недвижимое имущество в решении о признании права следует указывать: какое конкретно право признается, т.е. собственности, пожизненного наследуемого владения или, например, пользования. Если судом признано право на доли в праве собственности, то необходимо указывать размеры долей, выражая их в правильной простой дроби, а также за кем именно право признано, т.е. фамилия, имя, отчество, иные идентифицирующие субъект сведения. Необходимо указывать: на какой объект признано право, т.е. указать площадь, назначение объекта по той причине, что при регистрации возникают сложности по жилым домам и их частям, служебным строениям и сооружениям, поскольку суды не всегда указывают их назначение.

В соответствии со ст. 8 п. 2 ГК РФ права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено Законом. В п. 1 ст. 28 Закона момент возникновения права определяется решением суда, поэтому, если в решении момент возникновения права не указан, право на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Это означает, что на заявителей, имеющих решение суда, распространяются общие требования к процедуре регистрации и к документам, т.е. на них распространяется так называемый заявительный характер регистрации, предусмотренный ст. 13, 14, 16 Закона. Иными словами, эти лица должны подать соответствующее заявление о регистрации, внести плату за регистрацию, приложить планы объекта недвижимости и т.д.

Эти обстоятельства судом не всегда учитываются. В решениях о признании права собственности нередко содержатся такие формулировки, как «Обязать МОРП зарегистрировать право собственности истца на квартиру или дом».

Подобная формулировка вводит в заблуждение заявителей, некоторые граждане настаивают на исполнении решения суда и отказываются осуществлять те действия, которые они обязаны совершить для государственной регистрации, т.е. представить документы. Однако без обращения гражданина с заявлением и представлением им необходимых документов подобное решение суда является для Палаты неисполнимым.

Резолютивная часть решения должна содержать указание на то, что решение суда является основанием для регистрации права собственности истца на конкретную недвижимость в Регистрационной палате. Эта формулировка достаточно универсальна, ее можно использовать и в тех случаях, когда Палата не участвовала в деле, т.е. когда у суда не было оснований обязывать регистрирующий орган выполнить какие-либо действия.

При рассмотрении судами споров о праве собственности на недвижимость суды не всегда запрашивают информацию из Палаты о наличии зарегистрированных прав на спорное имущество. Это может повлечь недостаточно полное исследование обстоятельств дела и вынесение необоснованного решения. Отсутствие у суда необходимой для рассмотрения дела информации может повлечь принятие решения, затрагивающего права и обязанности лиц, не привлеченных к участию в деле. Также необходимо запрашивать сведения о принадлежности недвижимого имущества при наложении арестов или принятии иных мер по обеспечению иска.

Так, Кирьяшкины обратились в суд с иском к Бархаленко, МОРП и ООО ИТЦ «Дом» о признании недействительными торгов квартиры в г. Реутов, сославшись на нарушения законодательства при их проведении. Решением Реутовского городского суда от 18.05.2000 заявленные требования удовлетворены. Суд признал торги недействительными, не применив последствия признания сделки недействительной, не указав на необходимость и порядок возврата квартиры и выплаченных за нее денег. Суд не принял решения и о признании недействительной государственной регистрации права Бархаленко на указанную квартиру, т.к. судом не была затребована информация из Палаты о том, что право собственности Бархаленко было зарегистрировано в установленном Законом порядке.

Дела о признании сделок действительными и обязании произвести регистрацию сделки по решению суда при уклонении стороны от государственной регистрации

Как ранее было указано, в ст. 165, 551 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации не только права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, их возникновения, перехода и прекращения, но и ряда договоров с недвижимым имуществом. При этом в ст. 433 ГК РФ указано, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено Законом. В ст. 165 ГК РФ предусмотрены последствия несоблюдения сторонами требований о государственной регистрации сделки, такая сделка считается ничтожной.

В судебном порядке сделка по недвижимости может быть признана действительной и вынесено решение о регистрации сделки. В случае уклонения одной стороны от государственной регистрации указанных сделок или перехода права собственности другая сторона вправе обратиться в суд. Как ранее указано, наиболее часто обращается правоприобретатель по сделке в связи с неявкой или отсутствием правоотчуждателя. Нередко эти дела связаны со смертью одной из сторон сделки до ее государственной регистрации, примеры по которым были приведены ранее. Исковые требования заявители в этих случаях, как отмечено ранее, формулируют по-разному, а именно: о признании права собственности на недвижимость, об установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, а также как требования о признании сделки действительной и т.д. В любом случае, как бы стороны ни формулировали свои требования, суд оценивает законность сделки, заключенной с недвижимостью, которая влечет возникновение права собственности и т.д.

Так, Максимова обратилась в суд к Частовой и МОРП о признании сделки купли — продажи дома в д. Булгаково от 24.03.98 действительной, сославшись на то, что МОРП отказала ей в регистрации по причине смерти Апутанова, который вместе с Частовой продали ей дом. Решением Раменского городского суда от 09.02.2000 требования Максимовой удовлетворены, сделка признана действительной и за Максимовой признано право собственности на указанный дом.

Комментарий. Решение суда является правильным. При разрешении указанных требований суд проверил соответствие заключенной сторонами сделки Закону, ее реальное исполнение сторонами и пришел к выводу, что сделка является действительной и по ней возможно признать право собственности за покупателем.

Константинова предъявила иск к Королевскому филиалу МОРП о признании действительным договора купли — продажи земельного участка с долей жилого дома в г. Королеве, заключенного с Татариновой 17.11.2000 и признании права собственности на это имущество, сославшись на то, что через 3 дня после нотариального удостоверения договора Татаринова умерла и Регистрационная палата по этой причине отказала ей в регистрации договора и права. Решением Королевского городского суда от 09.12.2000 договор купли — продажи признан действительным, за Константиновой признано право собственности на земельный участок и часть дома. В решении указано, что сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Комментарий. В данном случае суд вынес решение о признании сделки действительной и признании права собственности за истицей на дом и земельный участок, приобретенные по этой сделке. Решение является основанием для регистрации сделки и права собственности на основании ст. 28 Закона. В суд часто обращаются с требованиями о признании сделок действительными, когда явных признаков уклонения стороны от регистрации нет, но осуществление государственной регистрации сделок в установленном порядке является невозможным, например, в связи с невозможностью подтверждения продавцом своего права на отчуждаемое имущество.

Так, Андреева обратилась в суд с иском к администрации Сергиево — Посадского района о признании сделки купли — продажи жилого помещения действительной и признании права собственности на комнату. Судом установлено, что 15.03.99 между истицей и ЗАО «Загорский лакокрасочный завод» заключен договор купли — продажи комнаты. При обращении Андреевой за государственной регистрацией договора купли — продажи Регистрационная палата потребовала представления документов, подтверждающих право собственности ЗАО «Загорский лакокрасочный завод». Однако в соответствии с постановлением главы Сергиево — Посадского района N 1378 от 26.12.99 этот жилой дом, где расположена спорная комната, передана ЗАО в муниципальную собственность, поэтому осуществить государственную регистрацию права собственности ЗАО «Загорский лакокрасочный завод» невозможно. Изучив обстоятельства дела, суд признал договор купли — продажи комнаты действительным и признал право собственности Андреевой на спорную площадь.

Комментарий. Суд признал сделку купли — продажи комнаты действительной, поскольку она не противоречила Закону и сторонами исполнена. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на комнату за Андреевой.

В каждом конкретном случае суд должен дать оценку заявленным требованиям, изучить обстоятельства дела и установить, может ли сделка быть признана судом действительной, заключенной, исполнена ли она сторонами, к кому перешло право собственности по этой сделке, заявлено ли стороной требование о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В случае если указанные обстоятельства судом установлены, резолютивная часть решения должна содержать указания на то, сделка по конкретно названному объекту недвижимости, расположенному в конкретном месте, признается действительной и право собственности перешедшим к конкретному лицу и что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в регистрационной Палате.

Дела о признании сделок недействительными и применении последствий такого признания

При рассмотрении заявлений о признании сделки с недвижимостью недействительной суды не всегда разрешают вопросы о применении последствий признания сделки недействительной. Практика показывает, что у судов существуют различные подходы к процессуальным аспектам применения последствий недействительности сделок.

Это относится как к оспоримым, так и ничтожным сделкам, разделение на которые содержится в ст. 166 ГК РФ. В одних случаях суды, признав сделку недействительной, применяют последствия недействительности этой сделки по собственной инициативе и четко излагают в решении эти последствия, а в других — не применяют, что и влечет неясности и вопросы при исполнении решений в Регистрационной палате.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены Законом.

Так, решением Подольского городского суда был признан недействительным договор о передаче Федотовой в собственность квартиры в п. Знамя Октября. Однако решением суда регистрация этого договора не была признана недействительной. Ссылаясь на эти обстоятельства, Федотова обратилась в суд с иском о применении последствий признания сделки недействительной и признании недействительной регистрации. Решением Подольского городского суда от 08.11.2000 ее требования удовлетворены.

Комментарий. При вынесении решения о признании недействительным договора судом не были применены последствия признания сделки недействительной, что повлекло необходимость повторного обращения в суд.

В случае признания недействительной сделки, по которой была совершена передача недвижимого имущества и зарегистрирован переход права собственности к новому лицу, например покупателю, одаряемому лицу, стороной может быть заявлено требование о возврате имущества. В этом случае суд должен предусмотреть порядок возвращения сторон в первоначальное положение, т.е. возврат полученного по недействительной сделке.

Так, Пузенкова обратилась в суд с иском к Пузенковым о признании недействительным обмена жилыми помещениями и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, указав, что она не давала согласия на совершение обмена. Судом установлены основания для признания обмена недействительным и признания недействительным последующего договора приватизации квартиры, полученной в результате обмена. Решением Одинцовского городского суда от 15.11.2000 обмен признан недействительным, предусмотрены действия по возвращению сторон в первоначальное положение, признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру и договор передачи (приватизации) указанной квартиры в собственность ответчику.

Комментарий. Решение суда в целом является правильным, однако необходимо отметить, что суд неточно сформулировал последствия признания сделки приватизации недействительной. Более правильно было бы указать, что признана недействительной государственная регистрация права собственности Пузенкова на квартиру и квартира подлежит возвращению в муниципальную собственность. При этом право собственности муниципального образования подлежит государственной регистрации.

Воскресенский городской суд 26.07.99 вынес решение об удовлетворении заявления воскресенского городского прокурора, предъявленного в интересах несовершеннолетней Дрожжиной, о признании недействительным договора от 03.08.92, заключенного Дрожжиными и ОАО «Воскресенскцемент» о приватизации квартиры в связи с невключением в договор несовершеннолетнего ребенка. Суд признал недействительным договор приватизации, однако в решении не указал, что квартира подлежит возвращению в муниципальную собственность.

Комментарий. Исполнение этого решения представляет определенные трудности, так как если регистрация прав по договору приватизации была произведена, то после решения суда в результате неприменения последствий признания сделки недействительной Регистрационная палата не может по собственной инициативе прекратить запись о праве, возникшем ранее на основании сделки.

Представляется, что по этой категории дел резолютивная часть решения должна содержать указания на признание сделки, заключенной конкретными лицами по поводу конкретного объекта, недействительной и обязании конкретного лица вернуть недвижимое имущество также конкретному лицу в определенный судом срок, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации права на это недвижимое имущество, если регистрация была произведена. Включение судом в решение ранее указанных исчерпывающих сведений будет являться основанием для проведения регистрации.

В случае, когда право собственности прежнего правообладателя, а также сделка и право по ней были зарегистрированы в Реестре, при признании в судебном порядке недействительной сделки и права по ней в Реестре производятся следующие записи: вносится запись о прекращении сделки на основании судебного решения; вносится запись о прекращении права правоприобретателя по недействительной сделке на основании решения суда, при этом правоприобретатель по недействительной сделке уведомляется Регистрационной палатой о прекращении своего права; далее производится восстановление прекращенного ранее права правоотчуждателя по недействительной сделке; кроме того, первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации сделки и права или только права взамен ранее погашенного.

Дела о признании недействительной государственной регистрации и свидетельства о государственной регистрации

При предъявлении исков о признании недействительными сделок по недвижимости в большинстве случаев граждане заявляют требования и о признании недействительными государственной регистрации сделки или права, т.е. эти требования, как правило, являются дополнительными.

Однако имеются случаи, когда в суд обращаются с исками о признании недействительной только регистрации сделки или права. В этих случаях судам следует уточнять предмет спора, так как от этого зависит, получит ли истец защиту тех прав и наступления тех последствий, которых он намерен достигнуть.

В большинстве случаев причина обращения в суд состоит в том, что государственной регистрацией сделки или права по сделке нарушаются права других лиц и реже иски предъявляются, если стороны считают, что Палатой допущены какие-либо нарушения в процессе регистрации. Тем не менее такие иски предъявляются.

Так, Плеханов обратился в суд с жалобой на действия МОРП, произведшей регистрацию права собственности ТОО «Элси» на основании решения суда от 08.10.99 по делу по иску КБ «Вест» и конкурсного управляющего к Плеханову и ТОО «Элси», которым договор купли — продажи здания, заключенный ТОО и истцом, был признан недействительным. Указывая на это, суд не применил последствия признания сделки недействительной, а поэтому стороны не были возвращены в первоначальное положение, истец просил признать регистрацию права собственности неправомерной. Решением Электростальского городского суда от 28.11.2000 Плеханову в иске отказано. При этом суд указал, что согласно ст. 28 Закона права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Поскольку сделка признана недействительной и указано на необходимость аннулировать ранее произведенную запись о государственной регистрации, действия МОРП нельзя признать неправомерными.

Палатой осуществляется регистрация отдельно сделки и отдельно прав по сделке, иными словами, это различные регистрационные действия. Судом может быть признана недействительной отдельно регистрация сделки или регистрация права, но такие требования являются исключением из общего правила. В подавляющем большинстве случаев эти два действия регистрирующего органа теснейшим образом взаимосвязаны, поскольку государственная регистрация права является следствием государственной регистрации сделки и признание недействительным одного из составляющих не может не затронуть другого. Нередко граждане обращаются с заявлениями, в которых требования сводятся к признанию недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации права, и суды требования удовлетворяют.

Так, Беспалова обратилась с иском к Беспалову о признании за ней права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка, зарегистрированных по праву собственности за ответчиком. Наро-Фоминский городской суд, исследовав обстоятельства дела, установив, что жилой дом и земельный участок являются общим имуществом супругов, вынес 03.01.2001 решение, которым признал за Беспаловой право собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка. При этом суд признал частично недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности Беспалова на жилой дом и земельный участок.

Комментарий. Решение суда в отношении свидетельств, являющихся лишь подтверждением осуществленной регистрации, нельзя признать достаточным, так как признание недействительными документов, тем более частично, не точно, т.к. подобная формулировка не вписывается в Правила ведения ЕГРП, не затрагивает проведенной государственной регистрации. В данном случае суду необходимо было признать недействительной государственную регистрацию в части 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок.

Суды подчас не учитывают, что свидетельство о государственной регистрации согласно ст. 14 Закона является документом, удостоверяющим проведение государственной регистрации. Однако государственная регистрация и свидетельство о государственной регистрации, т.е. документ о том, что регистрация проведена, не являются тождественными понятиями. На основании один раз проведенной государственной регистрации может быть выдано не одно свидетельство, а несколько, т.е. оно может быть заменено, например, в связи с изменением имени, фамилии или иных данных о статусе гражданина, или с какими-то изменениями в объекте недвижимости, или при утрате свидетельства и т.п. Более того, у гражданина есть право вообще не получать свидетельство, а государственная регистрация его права при этом будет проведена в установленном Законом порядке.

Таким образом, признание судом недействительным лишь свидетельства о государственной регистрации без признания недействительной самой регистрации нельзя признать правильным.

Споры о реальном разделе жилых домов

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 4 «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определения порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» от 10.06.80 с последующими изменениями и дополнениями раздел дома, выдел принадлежащей участнику общей долевой собственности доли может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить

эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. При этом суд также должен указать, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. Выдел доли (раздел дома) влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную часть дома и утрату остальными участниками общей долевой собственности права преимущественной покупки при продаже выделенной доли.

Одним из самых проблемных вопросов при применении Закона является осуществление государственной регистрации прав после реального раздела объекта недвижимого имущества, находящегося ранее в долевой или совместной собственности.

Проблема состоит в том, что в соответствии с требованиями Правил ведения Единого государственного реестра прав после реального раздела необходимо внести записи о возникших после реального раздела объектах права собственности. До осуществления реального раздела в собственности двух или более субъектов находился один объект, например жилой дом с надворными постройками и сооружениями, при этом в записях ЕГРП идет описание всего объекта с указанием того, что он принадлежит по праву общей долевой собственности нескольким конкретным субъектам, указывается конкретная доля в праве собственности каждого сособственника в виде простой дроби.

Выдел доли, раздел дома в сфере государственной регистрации прав означает появление двух или более самостоятельных объектов права — изолированных частей дома — квартир, каждая из которых в свою очередь также может быть объектом долевой собственности. Таким образом, в соответствии с Правилами ведения ЕГРП вносятся записи о двух или более самостоятельных объектах права собственности — частях объекта недвижимости, каждая из которых должна иметь свое индивидуальное описание органами технического учета, своих собственников, может находиться в обороте, быть объектом сделок и т.п.

Однако не всегда при рассмотрении дел о реальном разделе решения судов содержат точное описание выделенных объектов права, не всегда определяется новое соотношение долей в праве собственности на создающиеся в результате реального раздела объекты права собственности, т.е. части жилых домов, квартиры. Нередко при разделе главной вещи — жилого дома не определяется судьба его принадлежностей — хозяйственных построек и сооружений.

Так, Негина 16.06.99 обратилась в МОРП с заявлением о регистрации права долевой собственности (36/100 доли в праве) на жилой дом в п. Купавна, представив в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, выданное 08.01.99 нотариусом. В ходе проведения правовой экспертизы документов МОРП было установлено, что решением Железнодорожного городского народного суда от 06.04.87 был произведен реальный раздел указанного жилого дома, в результате которого наследодателю Негину была выделена изолированная часть жилого дома в виде определенных комнат и пристроек, обозначенных конкретными литерами.

Таким образом, решением суда общая долевая собственность на спорный жилой дом на основании ст. 121 ГК РСФСР была прекращена. По смыслу ст. 252 ГК РФ раздел имущества в натуре предполагает прекращение права общей долевой собственности и возникновение права собственности бывших сособственников на конкретные части, в данном случае жилого дома.

В связи с тем, что нотариусом выдано свидетельство о праве на наследство без учета указанного судебного акта, т.е. нотариус указал объектом права 36/100 доли в праве собственности на жилой дом, Регистрационной палатой на основании ст. 13 Закона было отказано в государственной регистрации права. Кроме того, документы, представленные на государственную регистрацию, не содержали описания недвижимого имущества и не содержали указаний на вид регистрируемого права, т.е. не соответствовали п. 1 ст. 18 Закона. В свидетельстве о праве на наследство, представленном на регистрацию был неверно описан объект права и неверно указан вид права, подлежащего государственной регистрации. Решением Железнодорожного городского суда от 29.12.99 в удовлетворении жалобы Негиной на действия МОРП отказано.

Комментарий. Решение суда является правильным. Суд учел, что общая долевая собственность на дом была прекращена решением суда о реальном разделе в 1987 г. на основании ст. 121 ГК РСФСР 1964 г. В свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом и представленном на регистрацию, неверно описан объект права, а также неправильно указан вид права как общая долевая собственность.

Подчас из решений суда о реальном разделе и определений об утверждении мировых соглашений невозможно определить, произведен ли действительный реальный раздел, который отвечает указанным требованиям о реальном разделе, так как судом указываются не конкретные помещения, составляющие изолированную часть (квартиру), а количество квадратных метров, например кухни, коридора, террасы и т.п. Исполнить подобное решение и произвести государственную регистрацию в таких случаях невозможно, так как судом практически устанавливается порядок пользования жилым домом, а не его реальный раздел.

Так, определением Красногорского городского суда от 09.10.97 было утверждено мировое соглашение между четырьмя сособственниками Балакиным, Шуссер, Клюевой, Петровой об изменении размера идеальных долей жилого дома с надворными постройками и реальном разделе домовладения в п. Опалиха. При этом в мировом соглашении указано о выделении сторонам, в частности, 1/4 комнаты, 1/3 коридора или нескольких квадратных метров какого-либо помещения дома, а также о выделении комнат в совместное пользование и т.п.

Комментарий. По таким условиям соглашения реального раздела фактически не произведено, т.к. не имеется самостоятельных изолированных частей жилого дома. Государственная регистрация не может быть осуществлена, так как жилые помещения как объекты права судом не были определены. Поэтому указание в определении об утверждении мирового соглашения о реальном разделе домовладения вводит в заблуждение сособственников и может повлечь дальнейшие споры.

Споры о праве и регистрации прав на земельные доли (паи)

Необходимо отметить, что понятие земельной доли (пая) и порядок распоряжения ею вызывают много проблем и вопросов из-за отсутствия четкого и последовательного законодательного закрепления. В нормативных документах используются термин земельная доля (пай), однако однозначного правового разъяснения этого термина нет. Изучение нормативных актов, в которых используется это понятие, таких как Указ Президента РФ от 27.12.91 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», Указ Президента РФ от 27.10.93 N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю», постановлений Правительства РФ от 29.12.91 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 01.02.95 N 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», а также положений ГК РФ, позволяет сделать следующий вывод.

Если земельная доля не выделена на местности, а определена только в количественном выражении в виде дроби и/или кв. м, то она представляет собой долю в праве общей собственности на целый земельный участок. В этом случае объектом собственности выступает весь земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным правоустанавливающим документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. Весь земельный участок описывается в ЕГРП как объект, находящийся в общей долевой собственности множества лиц, план всего земельного участка представляется в регистрирующий орган. Собственник земельной доли вправе распоряжаться ею в соответствии с действующим законодательством, в том числе путем внесения в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. При этом для регистрации права собственности на выделенный в счет земельной доли земельный участок должно быть предоставлено решение собственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, что соответствует требованиям Указа Президента РФ N 337, либо решение суда об этом, но в любом случае представлен план индивидуального земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Эти требования вызывают на практике споры.

Так, 15.12.99 решением Истринского районного суда отказано в удовлетворении жалобы Бузятова В.И. к Московской областной регистрационной палате на отказ в государственной регистрации его права собственности на земельный пай. В качестве основания для регистрации права заявителем представлено свидетельство о праве на наследство — земельный пай, выданное нотариусом г. Истры и Истринского района. Палатой отказано в регистрации права наследника Бузятова В.И. в связи с отсутствием права собственности у наследодателя Бузятовой М.А. В обоснование отказа указано следующее: Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.92 N 708, предусмотрено, что при реорганизации совхозов по желанию членов трудового коллектива могут быть образованы товарищества, в которых работникам совхозов определяются индивидуальные имущественные паи и земельные доли. В соответствии с п. 16 указанного Положения владельцам имущественного пая и земельной доли предоставлено право внести их в качестве взноса в создаваемое товарищество либо использовать иными способами, т.е. получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев), а также передавать по наследству в соответствии с законодательством. Пунктом 10 постановления Правительства РФ от 29.12.91 N 86 владелец обязывается подать соответствующее заявление во внутрихозяйственную комиссию с указанием формы использования своего пая, то есть обязывается распорядиться своим имущественным паем и земельной долей. Согласно учредительному договору от 20.05.94 Товарищества с ограниченной ответственностью «Курсаково», созданного в порядке реорганизации совхоза «Курсаково», Бузятова М.А. распорядилась своей земельной долей путем внесения ее в качестве взноса в уставный капитал товарищества. На основании п. 20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.02.95 N 96, при внесении земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации этой организации как юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, и план этого участка. Свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал указанной организации, теряет юридическую силу. Таким образом, собственником земельной доли площадью 1,96 га с 17.06.94, т.е. дня государственной регистрации, являлось товарищество с ограниченной ответственностью «Курсаково», которое было зарегистрировано постановлением главы администрации Истринского района от 17.06.94 N 1156/12. Учредительным договором также предусмотрено, что Бузятова М.А. имеет 1 (одну) долю в уставном капитале товарищества номинальной стоимостью 9536 рублей, которой Бузятова М.А. была вправе распоряжаться в соответствии с действующим законодательством. До момента смерти — 20.12.97 Бузятова М.А. являлась учредителем ТОО «Курсаково». Государственная регистрация изменений к учредительным документам, связанных с выходом из состава учредителей Бузятовой М.А., не производилась. Таким образом, согласно п. 6 ст. 93 ГК РФ наследник Бузятовой М.А. — Бузятов В.И. вправе получить свидетельство о праве на наследство в виде 1 (одной) доли в уставном капитале ТОО «Курсаково». Следовательно, нотариус не вправе был выдавать свидетельство о праве на наследство на основании документов, утративших юридическую силу. Исследовав обстоятельства дела, суд отказал Бузятову В.И. в удовлетворении жалобы на отказ Регистрационной палаты в регистрации, признав его обоснованным. Решение Истринского городского суда кассационной инстанцией оставлено без изменения.

Комментарий. В данном случае судом изучены обстоятельства дела и основания для отказа в регистрации, изложенные Регистрационной палатой. Судебными инстанциями установлено, что собственником земельной доли (пая) Бузятовой М.А. принадлежащая ей земельная доля (пай) внесена в установленном порядке в уставный капитал ТОО «Курсаково», и при таких обстоятельствах отказ Регистрационной палаты в регистрации права наследника на указанную земельную долю является обоснованным.

Мировые соглашения

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего такие гражданские права и обязанности. Под судебным решением в соответствии со ст. 11 ГК РФ понимается судебный акт суда общей юрисдикции, арбитражного суда, третейского суда. Судебный акт как понятие объединяет в себе решение, определение и постановление суда. Поэтому определение суда об утверждении мирового соглашения является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, несмотря на то что ст. 17 Закона не называет мировое соглашение в качестве основания для государственной регистрации.

Мировое соглашение, утвержденное судом, в соответствии со ст. 338, 339 ГПК РСФСР подлежит исполнению и является основанием для выдачи исполнительного листа, который согласно п. 1 ст. 339 ГПК РСФСР и п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21.07.97 N 119 является исполнительным документом. Вследствие этого регистрирующий орган обязан осуществлять государственную регистрацию прав на основании не только решений судов, но и определений об утверждении мировых соглашений.

По правовой природе мировое соглашение относится к договору, соглашению сторон, по которому стороны идут на взаимные уступки друг другу, заново определяя свои права и обязанности по спорному правоотношению.

В соответствии со ст. 34, 37, 38 ГПК РСФСР окончание дела мировым соглашением является исключительным правом сторон и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования на предмет спора.

Проверка законности утверждаемого судом мирового соглашения приобретает особую значимость в связи с тем, что ГПК РСФСР не предусмотрена возможность разъяснения судом мирового соглашения сторон.

В случае утверждения судом мирового соглашения, по условиям которого возникают, прекращаются, переходят вещные права на недвижимое имущество, основаниями для государственной регистрации являются мировое соглашение и определение суда об утверждении этого соглашения. В связи с предстоящей регистрацией прав по мировому соглашению особую значимость приобретают форма мирового соглашения и четкое изложение судом в резолютивной части определения утвержденных условий соглашения. При разрешении вопросов по утверждению мирового соглашения суду следует особое внимание уделять проверке принадлежности стороне по делу передаваемого права, а также оформлено ли его право в соответствии с требованиями действующего законодательства, в частности ст. 131 ГК РФ и Закона. При передаче по условиям мирового соглашения имущества, право на которое, как установлено судом, действительно принадлежит одной из сторон, но не зарегистрировано в установленном порядке, целесообразно включать в мировое соглашение в качестве условия обязательство для стороны — правообладателя осуществить государственную регистрацию своего права, т.к. в случае уклонения его в последующем от регистрации исполнение мирового соглашения становится невозможным и влечет для лица, получившего права на недвижимость по мировому соглашению, необходимость обращения в суд вновь теперь для подтверждения своих прав по мировому соглашению.

Так, определением Воскресенского районного суда от 01.12.2000 утверждено мировое соглашение, заключенное Соловьевыми и Коротковой по поводу квартир в пос. Лопатинский. В частности, суд утвердил условия соглашения о том, что Соловьев утрачивает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему на праве собственности квартиры, на которую по условиям соглашения признано право за Коротковой. Из утвержденных судом условий невозможно сделать однозначный вывод о прекращении права собственности Соловьева на квартиру, так как условия о передаче квартиры в собственность Коротковой в мировом соглашении не содержится.

Кроме того, мировое соглашение, утверждаемое судом, должно содержать все сведения об объекте права, правообладателе, правоприобретателе, обременениях, необходимые для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К сожалению, суды иногда в резолютивной части определения указывают лишь на то, что суд утверждает условия мирового соглашения без изложения последних и без изложения необходимых сведений об объекте прав, их правообладателе и правополучателе.

Дела о расторжении и изменении договоров

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено Законом или соглашением сторон. Поэтому при расторжении, например, договора пожизненного содержания с иждивением недостаточно для возврата квартиры в собственность прежнему владельцу просто указать в решении о расторжении договора. Обязательно необходимо указать о возврате квартиры прежнему собственнику в решении и переходе к нему права собственности. На основании этого решения в ЕГРП производятся следующие записи: о прекращении — расторжении сделки на основании судебного решения; о прекращении права правоприобретателя по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) на основании решения суда; производится регистрация перехода права собственности к прежнему собственнику на основании решения суда и первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации взамен ранее погашенного.

Если же судом в решении не указано о возврате квартиры в собственность рентополучателю, то Палата самостоятельно не имеет права осуществить регистрацию за ним прав на эту квартиру, и в результате получится, что, несмотря на расторжение договора, квартира останется в собственности бывшего плательщика ренты.

Поэтому в тех случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров, предметом которых является недвижимое имущество, решение должно содержать сведения о том, что договор между сторонами признается расторгнутым с определенного числа, право собственности за конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право собственности признается.

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров, полностью исполненных сторонами, прошедших государственную регистрацию, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права к новому правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой в договорных отношениях, поэтому, по мнению Палаты, невозможно ставить вопрос о расторжении договора. На основании изложенного Регистрационная палата полагает невозможным осуществлять какие-либо регистрационные действия в случае представления соглашений о расторжении полностью исполненных сторонами договоров, считая, что в этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст. 218, 235 ГК РФ, т.е. по сделке. Или же, по мнению Палаты, сторонами должен ставиться вопрос о признании сделки недействительной по каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством. В таком случае стороны могут быть возвращены судом в первоначальное положение.

Судебная практика по данным делам различна.

Так, прокурор г. Клина в интересах Коруновой обратился в суд с жалобой на действия Регистрационной палаты, отказавшей истице в государственной регистрации расторжения договора дарения. Из материалов дела усматривается, что Корунова 23.11.98 подарила Скорбященской церкви г. Клина свою квартиру. В Палате зарегистрированы договор и переход права собственности на квартиру к церкви. Позднее при проведении прокуратурой проверки стороны пришли к соглашению о расторжении договора дарения и 29.02.2000 соглашение о расторжении договора дарения было удостоверено нотариусом. Однако Регистрационной палатой в регистрации соглашения о расторжении договора дарения квартиры было отказано со ссылкой на следующие доводы: передача права собственности на квартиру состоялась, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав о регистрации права собственности на указанную квартиру за Скорбященской церковью. Обязательства сторон по отношению друг к другу исполнены надлежащим образом. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением и больше не существуют. Нормы ст. 450, 452 ГК РФ регулируют порядок изменения и расторжения, в том числе по соглашению сторон договоров как основания возникновения обязательств сторон (п. 2 ст. 307 ГК). Согласно п. 2 ст. 453 ГК расторжение договора прекращает обязательства сторон, следовательно, нормы права о расторжении договора не могут применяться к тем случаям, когда обязательства сторон прекратились иным образом, в том числе надлежащим исполнением.

Таким образом, по мнению Палаты, сторонами по данному делу не может быть заключено соглашение о расторжении договора и прекращении обязательств сторон, так как в настоящее время стороны не имеют по отношению друг к другу никаких обязательств. Подобная сделка не соответствует Закону и в силу ст. 168 ГК является ничтожной. По мнению Регистрационной палаты, в данном случае правомерно было бы ставить вопрос о признании сделки недействительной, поскольку для этого имеются основания — продолжение проживания в квартире, то есть наличие в договоре встречных обязательств, что при безвозмездной сделке, т.е. дарении, недопустимо.

Решением Клинского городского суда от 07.06.2000, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 18.07.2000, требования прокурора удовлетворены, действия МОРП признаны неправомерными, суд обязал Палату произвести государственную регистрацию прекращения права собственности церкви на квартиру.

В то же время можно привести и противоположный пример из судебной практики.

Так, Миронова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей в государственной регистрации нотариально удостоверенного соглашения от 06.10.98 о расторжении договора купли — продажи земельного участка с садовым домом, заключенного 01.11.96 и удостоверенного нотариусом. Химкинский городской суд согласился с доводами Регистрационной палаты и, отказывая решением от 03.12.99 в удовлетворении жалобы Мироновой, указал, что обязательства по договору были прекращены исполнением в 1996 г., поэтому расторгнуть этот договор с позиции требований ст. 453 ГК РФ нельзя, поскольку Закон предусматривает возможность расторжения сделки, по которой обязательства не исполнены. Кассационная инстанция указанное решение оставила без изменений.

Изложенные доводы Палаты по отказу в регистрации расторжения исполненного договора не всегда можно признать приемлемыми. Так, например, был заключен договор купли — продажи недвижимости с условием пожизненного содержания. Договор и права по нему прошли государственную регистрацию. Продавец исполнил обязательства по передаче квартиры, покупатель исполнял свои, т.е. содержал сторону по сделке. Однако вскоре умер покупатель, т.е. то лицо, которое взяло на себя обязательство по содержанию. Его наследник не согласен содержать продавца. Представляется, что в данном случае договор однозначно подлежит расторжению с последующей регистрацией. Оснований для признания этой сделки недействительной не имеется.

В некоторых случаях заявителям необходимо внести изменения в заключенные ранее договоры в связи с намерением изменить объект недвижимости, указанный в договоре.

Так, Пинкин обратился в Дмитровский городской суд Московской области с иском к управлению МОРП в Дмитровском районе, Управлению учета жилья, приватизации и субсидий о внесении изменений в договор передачи квартиры в собственность и регистрационные свидетельства. В 1993 году между ним и членами его семьи, с одной стороны, и администрацией ТОО «Буденновец», с другой, был заключен договор передачи квартиры в собственность, в 1998 году договор прошел государственную регистрацию. В соответствии с данным договором квартира в равных долях, т.е. по 1/5 перешла в собственность Пинкина и членов его семьи, каждому из которых 15.07.98 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/5 квартиры.

Суд установил, что в соответствии с данными БТИ г. Дмитрова спорный объект представляет собой 2-этажный дом (коттедж) на 2 хозяина, т.е. каждой квартире соответствует 1/2 доли в праве собственности на весь дом. Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что указанное строение является многоквартирным домом с официальным присвоением номеров квартир, в материалах инвентарного дела нет. Первоначально указанный дом находился на балансе совхоза и было произведено его заселение, в одной половине дома была поселена семья Пинкиных, а в другой — семья Ходаницкого. Каждая из частей дома полностью изолирована друг от друга, имеет самостоятельный вход. В настоящее время дом находится на балансе ДМУП «Жилкомсервис». Ходаницким никаких действий по получению части дома в собственность не предпринималось, что подтверждается ответом МУ Дмитровского управления учета, приватизации жилья и субсидий.

При такой ситуации суд посчитал неправильным указание объекта приватизации как квартиры. Решением Дмитровского городского суда от 08.12.2000 требования Пинкина удовлетворены. Суд внес изменения в договор передачи жилой площади, заключенный между администрацией ТОО «Буденновец» и Пинкиными, указав, что объектом приватизации является не квартира, а 1/2 доля дома и Пинкин и члены его семьи приобретают право по 1/5 доли каждый от 1/2 доли или по 1/10 доли каждый от всего дома. Судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/5 доли квартиры.

Комментарий. Данный спор отражает проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в 1-2-3-квартирных домах. В связи с нормами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилья — это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Объектом приватизации указано именно жилое помещение. При этом в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома — общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику квартиры в 2-квартирном доме помимо самой квартиры принадлежит доля в праве на общее имущество. С целью устранения неопределенности в отношениях сособственников квартир, которая возникла в связи с отсутствием в договоре приватизации установления доли в праве собственности на общее имущество, судом могла быть установлена доля в праве собственности на общее имущество дома. Для определения общего имущества оно может быть конкретизировано с указанием, например, хозяйственных строений и сооружений, входивших в состав общего имущества жилого дома как его принадлежностей. Изменение объекта приватизации и указание в договоре в качестве объекта 1/2 доли дома изменяет также правовой режим собственности на весь объект недвижимости, в том числе затрагивает интересы нанимателей Ходаницкого и членов его семьи. До решения суда объектом права была квартира, находящаяся в общей собственности заявителя и членов его семьи, и требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки распространялись на совладельцев квартиры. После решения суда объектом права стал весь жилой дом, таким образом, весь дом стал объектом общей долевой собственности и соответственно на всех сособственников распространяются требования ст. 250 ГК.

Вынесение подобного решения не соответствует положениям постановления Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98. Постановлением Конституционного Суда РФ признана не соответствующей Конституции РФ статья 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда.

Распространяя режим общей долевой собственности на весь жилой дом, судом практически ограничено право проживающих в нем граждан приватизировать жилые помещения, в которых они проживают, и, таким образом, их права могут быть ущемлены.

Учитывая, что жилой дом состоит из двух полностью изолированных друг от друга частей, каждая из которых имеет самостоятельный вход, судом могло быть вынесено решение о разделе жилого дома с признанием права собственности заявителя и членов его семьи на выделенную часть жилого дома. При таком решении также учитывается и возможность граждан на оформление своих прав на земельный участок, что было одной из главных причин для предъявления иска. Кроме того, судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации, хотя никаких оснований для признания их недействительными судом не выявлено, государственная регистрация прав Пинкина и членов его семьи была проведена надлежащим образом в соответствии с представленными на регистрацию документами. Если суд принял решение о внесении изменений в договор приватизации, то необходимо было в решении указать о соответствующих изменениях в регистрационных записях.

Заключительные положения

Не обсуждая логику Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исполнение требований которого подчас вызывает непонимание, представляется необходимым исходить из того, что регистрации сделок и прав на недвижимое имущество придана государственная значимость, регистрация прав имеет в соответствии с нормами ГК РФ и Закона правоутверждающий характер. Руководствуясь презумпцией, что положения, включенные в Закон, не являются случайными и они подлежат применению, практика судов Московской области должна строиться в соответствии с подходами, совместно выработанными судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой, отраженными в настоящем обзоре.