В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и об обязании произвести государственную регистрацию отказано правомерно, поскольку заказчик по договору подряда на строительство спорного объекта ликвидирован, у заказчика отсутствовало зарегистрированное право собственности на объект недвижимости.

Апелляционное определение Омского областного суда от 06.08.2014 по делу N 33-5039/2014

Председательствующий Сактаганова Г.Н.

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей Ершовой Л.А., Илларионова А.В.

при секретаре У.

рассмотрела в открытом судебном заседании 6 августа 2014 года в г. Омске дело по апелляционной жалобе представителя Г. — З. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 2 июня 2014 года, которым постановлено: «Отказать в удовлетворении заявления Г. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области в государственной регистрации права собственности и возложении обязанности произвести государственную регистрацию.».

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Илларионова А.В., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

установила:

Г. в лице представителя по доверенности З. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области (далее — Управление Росреестра по Омской области) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

В обоснование заявленных требований указано, что <…> между М.А. <…> (далее — ЗАО <…>) как заказчиком и М.А. <…> (далее — ООО <…>) как подрядчиком был заключен договор подряда на капитальное строительство объекта <…>.

Постановлением Мэра города Омска от <…> N <…> построенный объект введен в эксплуатацию.

Соглашением об исполнении договора строительного подряда, заключенным <…>, стороны данного договора установили, что обязательства ООО <…> как генерального подрядчика строительства были исполнены в полном объеме. В счет оплаты выполненных работ по договору строительного подряда от <…> установлены доли сторон в праве на объект и, в частности, в долю ООО <…> вошло жилое помещение — квартира N <…>, находящаяся на <…> этаже трехэтажной кирпичной жилой пристройки дома в доме N <…> по ул. <…>, общей площадью <…> кв. м, жилой площадью <…> кв. м, состоящая из <…> комнат.

На основании заключенного <…> между ООО <…> и Г. договора уступки права требования последнему была передана указанная выше квартира.

Оплата по договору уступки права требования, а также передача квартиры заявителю были осуществлены <…>, что подтверждается актом передачи квартиры.

<…> в целях государственной регистрации права собственности на названную квартиру заявитель обратился в Управление Росреестра по Омской области.

Сообщением от <…> Управление Росреестра по Омской области уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: <…>, в связи с отсутствием заявления ЗАО <…>, а также отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ЗАО <…> (застройщика) в отношении названного объекта недвижимости.

По данным, полученным Управлением Росреестра по Омской области из Единого государственного реестра юридических лиц, ЗАО <…> <…> прекратило свою деятельность как юридическое лицо.

Поскольку отказом в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества созданы препятствия к осуществлению заявителем его прав и свобод (ст. 255 ГПК РФ), отсутствует спор о праве на объект недвижимости, то обращение в суд с заявлением является единственным способом для осуществления заявителем субъективного права.

С учетом изложенного, ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Г. в лице представителя З. просил суд обязать Управление Росреестра по Омской области произвести государственную регистрацию права собственности Г. на объект недвижимого имущества — квартиру N <…> общей площадью <…> кв. м, находящуюся на <…> этаже трехэтажной кирпичной жилой пристройки дома в доме <…>.

Г. в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель заявителя З., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, просил их удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра по Омской области — К., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала, представив письменные возражения.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Г. З. просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования о государственной регистрации права собственности, принять по делу в данной части новое решение об удовлетворении указанного требования, с возложением на Управление Росреестра по Омской области обязанности зарегистрировать право собственности Г. на объект недвижимости. Полагает, что отказ в удовлетворении требования о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество является немотивированным, необоснованным, противоречит нормам материального права. Указывает, что Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидация второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, а потому положения п. 3 ст. 551 ГК РФ подлежат применению по правилу аналогии закона, а государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке. В настоящем случае договор строительного подряда и соглашение об исполнении договора строительного подряда по своей правовой природе являются договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Следовательно, на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ иск о государственной регистрации перехода права предъявляется к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 25 ГПК РФ путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Считает, что отсутствие зарегистрированного права продавца-застройщика (ЗАО <…>) на квартиру не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования, ссылаясь на возможность применения по аналогии положений пп. 1 п. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи жилых помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также ссылаясь на введение построенного объекта в эксплуатацию, исполнение договора строительного подряда и соглашения об исполнении договора строительного подряда, отсутствие правопритязаний третьих лиц на квартиру и спора о праве, владение и пользование Г. квартирой.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Омской области Ш. просит об оставлении решения суда без изменения, полагая отказ в удовлетворении заявленных требований соответствующим действующему законодательству.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. <…>).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения представителя Г. З., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Управления Росреестра по Омской области К., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, <…> представитель Г. Н. обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации права собственности Г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу <…>.

В качестве правоустанавливающих документов представителем заявителя в Управление Росреестра по Омской области были представлены: договор подряда на капитальное строительство от <…> между ЗАО <…> (заказчик) и ООО <…> (подрядчик); дополнительное соглашение об исполнении указанного договора строительного подряда, заключенное между ЗАО <…> и ООО <…> от <…>; договор уступки права требования от <…> между ООО <…> и Г.

<…> по инициативе представителя заявителя государственная регистрация права собственности была приостановлена сроком до <…>. <…> государственная регистрация возобновлена по заявлению лица, обратившегося за государственной регистрацией.

На основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) заявителю отказано в государственной регистрации права собственности, о чем заявитель Г. и его представитель Н. уведомлены путем направления им сообщения об отказе от <…>.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав.

Исходя из положений п. 1 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Между тем в настоящем случае ЗАО <…> являющееся заказчиком по договору подряда на капитальное строительство от <…>, не обращалось в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации своего права на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу <…> и с заявлением о переходе права собственности на данный объект к Г.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Однако по сведениям Управления Росреестра по Омской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о правах ЗАО <…> на объект недвижимости, расположенный по адресу <…>.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соответствии оспоренного заявителем отказа в государственной регистрации абзацу 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и отсутствии правовых оснований для возложения на Управление Росреестра по Омской области обязанности зарегистрировать право собственности Г. на указанный выше объект недвижимости.

Доводы, приведенные и в апелляционной жалобе, о том, что исходя из разъяснений, содержащихся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 25 ГПК РФ путем оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, не могут быть приняты во внимание.

Указанные разъяснения, как следует из названного пункта Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, применяются в тех случаях, когда в связи с ликвидацией продавца оспаривается отказ в регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

Предусмотренная ст. 551 ГК РФ регистрация перехода права собственности на недвижимость предполагает наличие права у продавца.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).

В настоящем случае судом обоснованно учтено, что ликвидация ЗАО <…> является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю. К числу препятствий для указанной регистрации относится и отсутствие у ЗАО <…> зарегистрированного права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу <…>.

В такой ситуации возложение на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию права собственности по результатам рассмотрения в порядке главы 25 ГПК РФ заявления об оспаривании отказа в государственной регистрации не соответствовало бы разъяснениям, содержащимся в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, в связи с чем судом правомерно отказано в возложении названной обязанности на Управление Росреестра по Омской области.

Представителем Управления Росреестра по Омской области в возражениях на заявление и на апелляционную жалобу указано на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права и на возможность обращения в суд в порядке искового производства с требованиями о признании права собственности.

Ссылки представителя заявителя, приведенные и в апелляционной жалобе, на невозможность предъявления требований в порядке искового производства не могут быть приняты во внимание.

Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц ЗАО <…> (ОГРН <…>) прекратило деятельность <…> в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с п. 7 ст. 63 ГК РФ оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

Исходя из смысла ст. 149 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» вынесение арбитражным судом определения о завершении конкурсного производства предполагает факт недостаточности имущества должника для удовлетворения требований кредиторов.

При отказе кредиторов от принятия имущества для погашения своих требований, которое предлагалось к продаже, но не было продано в ходе конкурсного производства, и при отсутствии заявлений собственника имущества должника — унитарного предприятия, учредителей (участников) должника о правах на указанное имущество конкурсный управляющий направляет подписанный им акт о передаче указанного имущества должника в органы местного самоуправления по месту нахождения имущества должника или в соответствующий федеральный орган исполнительной власти (п. 1 ст. 148 Закона о банкротстве).

Таким образом, правовая судьба имущества юридического лица, прекратившего свою деятельность, определяется указанными положениями законодательства.

Согласно п. 11 ст. 142 Закона о банкротстве кредиторы, требования которых не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, имеют право требовать обращения взыскания на имущество должника, незаконно полученное третьими лицами, в размере требований, оставшихся не погашенными в деле о банкротстве. В случае отсутствия указанного имущества или по заявлению третьего лица суд вправе удовлетворить требования данных кредиторов путем взыскания соответствующей суммы без обращения взыскания на имущество должника. Указанное требование может быть предъявлено в срок, установленный федеральным законом.

С учетом приведенных правовых норм при предъявлении исковых требований, касающихся вышеназванного объекта недвижимости, ответчиками могут выступить учредители юридического лица, прекратившего свою деятельность, а в случае передачи имущества в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 148 Закона о банкротстве, — лица, которым передано имущество. При этом возможно привлечение к участию в деле конкурсных кредиторов, чьи требования за счет имущества должника не были удовлетворены в полном объеме в ходе конкурсного производства, поскольку данные конкурсные кредиторы вправе подвергнуть сомнению правомерность получения заявителем или иным лицом имущества, подлежащего включению в конкурсную массу, и при наличии к тому оснований требовать возмещение за счет него.

Доводы апелляционной жалобы о возможности применения к рассматриваемому случаю по аналогии положений пп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве, согласно которому требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи жилых помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, со ссылками на то, что при применении названных положений Закона о банкротстве не требуется предварительная государственная регистрация права застройщика, не могут быть учтены.

Положения ст. 201.11 Закона о банкротстве предполагают вынесение какого-либо из указанных в этой статье определения арбитражного суда в рамках дела о банкротстве, в том числе о передаче в собственность участнику строительства жилого помещения либо об отказе в этом (п. 4), о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 8), с возможностью обжалования вынесенного определения арбитражного суда в порядке, предусмотренном АПК РФ (п. п. 5, 8 ст. 201.11, п. 8 ст. 201.8 Закона о банкротстве).

Таким образом, положения ст. 201.11 Закона о банкротстве подлежат применению исключительно арбитражным судом в деле о банкротстве и в этой связи не могут быть применены в настоящем деле, рассматриваемом в порядке главы 25 ГПК РФ, в том числе по аналогии.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ в апелляционном порядке, не установлено.

Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих законность и обоснованность принятого судом решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

определила:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 2 июня 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *