В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказано правомерно, так как при передаче квартиры истица не имела претензий относительно технического состояния данного жилого помещения и внутриквартирного оборудования, доказательств, подтверждающих непригодность квартиры для проживания, истицей суду не представлено.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 15.07.2014 по делу N 33-479/2014г.

Судья Оляхинова Г.З.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Шовгуровой Т.А.,

судей Джульчигиновой В.К. и Лиджиева С.В.,

при секретаре А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к Ж. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда по апелляционным жалобам сторон на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 апреля 2014 г. и дополнительное решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 мая 2014 г.

Заслушав доклад судьи Лиджиева С.В., объяснения истца С., ответчика Ж., ее представителя П., судебная коллегия

установила:

С. обратилась в суд с указанным иском к Ж., ссылаясь на то, что 14 августа 2013 г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры стоимостью <…> руб. После вселения выяснилось, что квартира имеет скрытые недостатки, не оговоренные при заключении сделки. Считает, что при заключении сделки ответчик ввела ее в заблуждение, не сообщив о наличии скрытых недостатков. После наступления отопительного сезона обнаружено, что из-за строительных недостатков жилое помещение полностью теплом не обеспечивается. Недостатки носят существенный характер, их устранение требует значительных материальных затрат. Указывает, что часть недостатков устранена ею за свой счет. Ответчик отказалась расторгнуть сделку, возместить расходы по устранению недостатков. Действиями ответчика истцу причинены физические и нравственные страдания. Просила признать недействительным заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры, применить последствия ее недействительности путем взыскания с ответчика в ее пользу <…> руб., процентов за пользование чужими денежными средствами — <…> руб. и компенсации морального вреда — <…> руб. Также просила возместить за счет ответчика понесенные ею расходы по ремонту квартиры в размере <…> руб., по проведению тепловизионного обследования — <…> руб., по составлению технического заключения — <…> руб. и по уплате госпошлины — <…> руб.

В судебном заседании истец С. заявленные требования поддержала.

Ответчик Ж., ее представитель У. иск не признали, указав, что требования закона при заключении сделки были соблюдены.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 апреля 2014 г. исковые требования С. удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 14 августа 2013 г., заключенный между сторонами, применены последствия недействительности сделки. С ответчика в пользу истца взысканы <…> руб., расходы по ремонту квартиры в размере <…> руб., расходы за тепловизионное обследование — <…> руб., стоимость технического заключения — <…> руб. В остальной части иска отказано.

Дополнительным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 мая 2014 г. с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате госпошлины в размере <…> руб.

В апелляционной жалобе ответчик Ж., ее представитель П. просят отменить решение суда и дополнительное решение суда, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. Считают, что стороны оговорили существенные условия сделки при ее заключении. Недостатки выявлены в пристроенных помещениях, которые не были объектом договора купли-продажи квартиры. Доказательств нарушения требований к качеству квартиры истцом не представлено. Суд не применил положения статей 475, 557 ГК РФ о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества. Полагает, что у суда не имелось оснований для удовлетворения требования истца о возмещении затрат по ремонту жилого помещения. Суд разрешил вопрос об имущественных правах и обязанностях несовершеннолетнего сына ответчика без привлечения органа опеки и попечительства к участию в деле. В решении суд не отразил, что истец должна возвратить квартиру ответчику.

В апелляционной жалобе истец С., считая незаконным решение суда в части отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, процентов за прошедшее время со дня покупки жилья, расходов по составлению искового заявления, по проведению экспертизы и по оплате услуг представителя, просит его в указанной части отменить и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав мнения сторон, проверив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда и дополнительное решение суда подлежащими отмене ввиду несоответствия выводов суда, изложенных в указанных судебных актах, обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд, руководствуясь ст. ст. 15, 166 — 168, 178, 454, 469, 476 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, исходил из того, что при заключении сделки истец была введена ответчиком в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого жилого помещения, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Непригодность холодных пристроек для использования по назначению в холодное время года является скрытым недостатком, свидетельствующим о непригодности дома для проживания. Расходы, понесенные истцом в целях восстановления нарушенного права, признаны убытками, подлежащими возмещению за счет ответчика.

С такими выводами согласиться нельзя.

В соответствии с п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), в редакции Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

По смыслу данной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Характер заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом обстоятельств дела.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Как видно из технического паспорта, к квартире общей площадью <…> кв. м, состоящей из двух жилых комнат и коридора, возведены холодные пристройки (литер «<…>», литер «<…>») общей площадью <…> кв. м, в которых оборудованы столовая, кухня и совмещенный санузел.

Из содержания договора купли-продажи от 14 августа 2013 г., имевшего силу передаточного акта, следует, что Ж. продала и фактически передала С. конкретно определенный объект недвижимости — двухкомнатную квартиру общей площадью <…> кв. м, расположенную по адресу: г. Элиста, ул. <…>, д. <…>, кв. <…>.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи квартиры между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что С. узаконит указанные холодные пристройки к квартире.

Перед заключением сделки С. ознакомилась с техническим паспортом квартиры, произвела ее осмотр и не обнаружила видимых технических (строительных) недостатков. При передаче квартиры С. не имела претензий относительно технического состояния данного жилого помещения и внутриквартирного оборудования.

Указанные обстоятельства подтверждаются п. 7 договора купли-продажи и не оспариваются сторонами.

Доказательств, подтверждающих непригодность квартиры для проживания, истцом суду не представлено.

Следовательно, вывод суда о том, что при заключении сделки истец была введена в заблуждение ответчиком относительно качеств приобретаемого объекта недвижимости, влекущих его непригодность для проживания, не основан на законе и противоречит материалам дела.

То обстоятельство, что для использования по назначению столовой, кухни и санузла в холодное время года необходимы затраты на устранение строительных недостатков, не свидетельствует о том, что истец была введена в заблуждение ответчиком, поскольку холодные пристройки к квартире предметом сделки не являлись.

Несоответствие при указании общей площади отчуждаемой квартиры в договоре купли-продажи и в техническом паспорте (менее 1 кв. м) не может свидетельствовать о несогласованности предмета сделки, отсутствии общей воли сторон относительно условий сделки.

Ссылка С. на то, что она в силу своего возраста и отсутствия специальных познаний в строительстве не могла надлежаще оценить предмет сделки и его свойства, правового значения по делу не имеет, поскольку граждане в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ свободны в заключении договора.

Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, и применения последствий ее недействительности.

При таких обстоятельствах решение суда и дополнительное решение суда подлежат отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 апреля 2014 г. и дополнительное решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 мая 2014 г. отменить.

В удовлетворении иска С. к Ж. о признании договора купли-продажи квартиры недействительной и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказать.

Апелляционную жалобу ответчика Ж. удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы истца С. отказать.

Председательствующий
Т.А.ШОВГУРОВА

Судьи
В.К.ДЖУЛЬЧИГИНОВА
С.В.ЛИДЖИЕВ