В удовлетворении иска о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения обязательств, признании права собственности на жилое помещение и взыскании компенсации морального вреда отказано правомерно, поскольку в нарушение договора участия в долевом строительстве оплата в полном объеме не произведена.

Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 14.08.2014 по делу N 33-9883/2014

Судья Зыбунова Е.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Галиевой А.С.,

судей Нурмиева М.М., Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре судебного заседания В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Фахрутдиновой Р.А. гражданское дело по апелляционной жалобе

представителя Б. — С. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 16 мая 2014 года, которым постановлено:

В удовлетворении иска Б. к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань» о признании одностороннего отказа от исполнения обязательств незаконным, признании права собственности на жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Б. — С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителей общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань» — Ковальчука С.А., З.С., возражавших доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Б. обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительное объединение «Казань» о признании одностороннего отказа от исполнения обязательств незаконным, признании права собственности на жилое помещение, взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов. В обоснование требований указано, что 15 июня 2010 года между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N <данные изъяты>, согласно которому истица приобретает квартиру N 29 в 8-этажном жилом доме со встроенным офисным помещением на первом этаже по улице <адрес>. Срок окончания строительства в соответствии с договором не позднее 31 июля 2010 года, срок передачи квартиры истице — не позднее 01 сентября 2010 года. В соответствии с пунктом 4.1 размер средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет <данные изъяты> рублей. Оплата согласно положениям договора должна происходить в два этапа: 52% от цены договора (<данные изъяты> рублей) не позднее 16 июля 2010 года; 48% от цены договора (<данные изъяты> рублей) не позднее 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Истицей во исполнение указанных условий договора оплачено <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 13 от 15 июня 2010 года и N 19 от 05 июля 2010 года. Ответчиком свои обязательства по завершению строительства в установленный договором срок исполнены не были, неоднократно в одностороннем порядке переносились сроки окончания строительства. При этом уведомления о переносе сроков направлялись в нарушение требований, установленных ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Уведомлением от 10 августа 2012 года ответчик сообщил о переносе сроков окончания строительства и просил подписать дополнительное соглашение. При этом соответствующая такому переносу сроков проектная декларация опубликована 18 мая 2012 года. Таким образом, первое уведомление о переносе сроков выслано по истечении почти двухлетнего периода просрочки завершения строительства.

Уведомлением от 05 апреля 2012 года ответчик сообщил об очередном переносе сроков окончания строительства и просил подписать дополнительное соглашение. При этом соответствующая таком переносу сроков проектная декларация опубликована 27 марта 2013 года.

Письмом от 04 июля 2013 года ответчик пригласил истицу для осмотра квартиры и подписания передаточного акта. При осмотре квартиры истицей выявлены недостатки, о чем 12 июля 2013 года в адрес ответчика направлено заявление с требованием до момента принятия квартиры устранить выявленные недостатки. Ответчиком указанное заявление проигнорировано, действий по устранению недостатков ответчик не предпринимал, на повторный осмотр истицу не приглашал. Более того, об указанных недостатках истица сообщала ответчику и ранее, о чем свидетельствует письмо от 06 октября 2010 года и письмо от 10 июня 2010 года.

18 января 2014 января истица получила претензию ООО «ПСО «Казань» исх. N 4596 от 26 декабря 2013 года, в которой ответчик сообщил о повышении стоимости квартиры в соответствии с п. 4.9 договора на 1157540 рублей и потребовал оплатить неоплаченные квадратные метры по увеличенной стоимости в течение 14 календарных дней с момента получения письма. Также в этом письме сообщалось, что в случае отказа оплатить в течение 14 календарных дней с момента получения письма стоимость квартиры, ответчик отказывается от дальнейшего исполнения договора. 25 января 2014 года состоялся повторный осмотр квартиры N 29 по улице Вишневского 11А. Ранее выявленные недостатки на момент повторного осмотра 25 января 2014 года устранены не были, о чем истицей составлена претензия, направленная в адрес ответчика 29 января 2014 года. 30 января 2014 года во исполнение условий договора истицей произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается банковским ордером N <данные изъяты> от 30 января 2014 года ООО МКБ «Аверс». В связи с произведенной 30 января 2014 года оплатой по договору, истица письмом от 02 февраля 2014 года сообщила ответчику о незаконности действий по повышению стоимости квартиры и расторжению договора, а также потребовала провести повторный осмотр квартиры, составить акт о недостатках и устранить указанные недостатки до момента передачи квартиры. В ответ на это письмо ответчик отказал в удовлетворении требований и сообщил о расторжении договора с 30 января 2014 года, и возврате денежных средств на депозит нотариуса З.Р. Истица просит признать односторонний отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве N <данные изъяты> от 15 июня 2010 года незаконным, признать за ней право собственности на квартиру N 29, расположенную в доме 11А по улице Вишневского г. Казани, взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в размере 60000 рублей в счет компенсации затрат на оплату услуг представителя, а также в счет компенсации морального вреда 100000 рублей.

В суд первой инстанции истица не явилась, ее представитель исковые требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

Судом принято решение об отказе в иске в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Б. просит решение отменить, принять новое об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора долевого участия нельзя признать законным. Ответчиком не соблюдена процедура одностороннего расторжения договора, установленная частью 3 статьи 9 ФЗ N 214-ФЗ. Письмо ответчика от 26 декабря 2013 года не является предупреждением о необходимости погашения задолженности, сообщает о повышении стоимости квартиры с момента получения указанного уведомления, что не соответствует положениям договора, а именно пункту 4.9 Ответчик не направил истице предупреждение о необходимости оплаты задолженности в размере <данные изъяты> рублей и не предупредил о последствиях неоплаты указанной задолженности. Более того, указанное письмо истица получила 18 января 2014 года, а 30 января 2014 года во исполнение условий договора истицей произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается банковским ордером. По состоянию на 01 февраля 2014 года истицей оплачена полная стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей согласно пункту 4.1 договора, что не позволяет в силу п. 4.9 договора ответчику в одностороннем порядке увеличивать стоимость объекта долевого строительства.

В суде апелляционной инстанции представитель истицы поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представители ответчика возражали доводам апелляционной жалобы.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу части 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В силу частей 3, 4 статьи 9 вышеуказанного Федерального закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В соответствии с частью 2 статьи 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 15 июня 2010 года между Б. и ООО «ПСО «Казань» заключен договор участия в долевом строительстве N <данные изъяты>, согласно которому истица приобретает квартиру N 29 в 8-этажном доме со встроенным офисным помещением на 1-ом этаже по улице <адрес> Вахитовский район г. Казань. Срок окончания строительства в соответствии с договором не позднее 31 июля 2010 года, срок передачи квартиры истице — не позднее 01 сентября 2010 года.

В соответствии с п. 4.1 размер средств, подлежащих уплате дольщиком, составляет <данные изъяты> рублей. Оплата согласно положениям договора должна происходить в два этапа: 52% от цены договора (<данные изъяты> рублей) не позднее 16 июля 2010 года; 48% от цены договора (1705276 рублей) не позднее 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 4.3 договора долевого участия истицей уплачен первоначальный взнос в размере 1850000 рублей, что подтверждается приходным кассовым ордером от 15 июня 2010 года N 13 и приходным кассовым ордером от 05 июля 2010 года N 19.

Разрешение на ввод жилого дома по улице <адрес> в эксплуатацию выдано Исполкомом МО г. Казани 11 июля 2013 года.

Письмом от 04 июля 2013 года Б. приглашена для составления и подписания передаточного акта на квартиру 29 в жилом доме N <адрес>. Указанное письмо истица получила 10 июля 2013 года.

Оплата оставшейся стоимости квартиры произведена истицей 30 января 2014 года по платежному поручению N 10 от 30 января 2014 года.

Поскольку оплата оставшейся стоимости квартиры произведена истицей только 30 января 2014 года, то есть по истечении более чем пяти месяцев с момента получения ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то это обстоятельство послужило основанием для одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия со стороны ответчика.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора направлено ответчиком в адрес истицы 30 января 2014 года заказным письмом с описью вложения.

Принимая решение об отказе в иске, суд исходил из того, что односторонний отказ ответчика от исполнения договора долевого участия является законным и обоснованным, поскольку Б. нарушено условие договора об оплате 48% от цены договора не позднее 30 дней с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен как законом, а именно статьей 5 ФЗ N 214-ФЗ, так и самим договором долевого участия, а именно п. 7.1.2 договора. Предупреждение о необходимости погашения задолженности Б. по уплате цены договора и о последствиях такого требования направлено истице письмом от 26 декабря 2013 года N 4596.

Согласно условиям договора долевого участия ответчик не обязан уведомлять истицу о факте ввода объекта в эксплуатацию. В соответствии с п. 6.7 договора ответчик фактически направляет только уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче, в связи с чем просил явиться для подписания передаточного акта. Таким образом истица была уведомлена о завершении строительства, поскольку согласно п. 1.6.5 договора долевого участия передача квартиры осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласна, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены судебного акта, поскольку не опровергают выводы суда, на которых основано принятое решение.

По смыслу приведенных выше правовых норм, основанием для одностороннего расторжения договора застройщиком является нарушение участником долевого строительства порядка и сроков уплаты цены договора.

Поскольку Б. в нарушение п. 4.4 договора участия в долевом строительстве не произведена оплата по договору в полном объеме, то ООО ПСО «Казань» 27 декабря 2013 года направлена претензия исх. N 4596 от 26 декабря 2013 года, где содержалось предупреждение о последствиях неисполнения требований о необходимости погашения задолженности. В тридцатидневный срок истицей задолженность по договору погашена не была, в связи с чем договор расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с п. 7.1.2 договора. Просрочка оплаты по договору составила более шести месяцев, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 11 июня 2013 года.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, — оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вахитовского районного суда г. Казани от 16 мая 2014 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Б. — без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в суд кассационной инстанции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *