Иск о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости, неустойки, обращении взыскания на предмет залога удовлетворен в части требований правомерно, поскольку установлено, что свои обязательства продавцом исполнены надлежащим образом и в полном объеме, однако платежи, предусмотренные графиком, ответчиком не вносятся, в результате чего образовалась задолженность.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 31.07.2014 по делу N 11-7874/2014
Судья: Галюкова М.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Шумаковой Н.В.
судей Силаевой А.В., Закировой С.Л.
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Центрального районного суда города Челябинска от 22 апреля 2014 года по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» к Д. о взыскании задолженности, неустойки, обращении взыскания на предмет залога.
Заслушав доклад судьи Шумаковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах жалобы, представителя ответчика Д. — М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ООО УК «ПИФагор» — К., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
ООО «УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» обратилось в суд с иском к Д. о взыскании задолженности, неустойки и обращении взыскания на предмет залога (ипотеки).
Иск мотивирован тем, что 14 августа 2009 года между ООО «Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» и Д. был заключен договор N **** купли-продажи недвижимого имущества — квартиры N **** общей площадью **** кв. м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. **** д. ****. В соответствии с условиями указанного договора за счет имущества Фонда покупателю в собственность была передана квартира, за что покупатель обязался уплатить продавцу цену квартиры на условиях рассрочки платежа в размере **** рублей **** копеек с условием внесения платежей следующим образом. Единовременный платеж в размере **** рубля **** копейки уплачивается покупателем в течение 30 дней с момента получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре Челябинской области. Оставшаяся часть в размере **** рублей **** копеек уплачивается в порядке, сроки и в размере, установленные графиком платежей. Жилое помещение было передано покупателю по акту приема-передачи от 14 августа 2009 года. Ответчик свои обязательства по оплате недвижимого имущества не исполнил в полном объеме.
Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи от 14 августа 2009 года в сумме **** рублей **** копейки, неустойку в размере **** рублей **** копеек, обратить взыскание на предмет ипотеки в силу закона — квартиру N ****, общей площадью **** кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кадастровый (условный) номер **** в пользу ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея», определить способ реализации предмета залога путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере **** рублей **** копеек, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.
Представитель истца ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» на удовлетворении исковых требований настаивал.
Ответчик Д. в ходе судебного заседания сумму задолженности признал, просил снизить размер неустойки.
Суд постановил решение, которым исковые требования ООО «УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» удовлетворил частично. Взыскал с Д. в пользу ООО «УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества N **** от 14 августа 2009 года в сумме **** рублей **** копейки, штрафную неустойку в размере **** рублей, расходы по оплате госпошлины в размере **** рублей **** копеек.
Обратил взыскание на предмет ипотеки в силу закона — квартиру N ****, общей площадью **** кв. м расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кадастровый (или условный) номер **** в пользу ООО «УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея».
Определил способ реализации предмета залога — квартиры путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере **** рублей **** копеек.
Не согласившись с решением, Д. в апелляционной жалобе просит его изменить в части размера взысканной неустойки, ссылаясь на то, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, нарушает баланс прав и интересов истца. Указал, что при заключении договора купли-продажи стоимость квартиры была завышена в связи с заключением договора на условиях рассрочки платежа, удорожание на 1 500 000 рублей фактически представляло собой аналог уплаты процентов за пользование кредитными денежными средствами. Полагает, что истец не подтвердил, какие убытки он понес от неуплаты его долга, каким образом это повлияло на его деятельность. Считает, что суд необоснованно не учел того, что просрочка уплаты произошла вследствие потери им основной работы и нахождение на его иждивении двоих несовершеннолетних детей.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Ответчик Д. участия в суде апелляционной инстанции не принял, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Учитывая изложенное, судебная коллегия, в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции полагает решение суда законным и обоснованным.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 14 августа 2009 года между ООО УК «Брокеркредитсервис — Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N ****, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество — квартиру общей площадью **** кв. м, с балконами **** кв. м, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, а покупатель обязуется произвести оплату по договору путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца, либо внесения наличных денежных средств в кассу продавца (л.д. 32 — 35).
10 декабря 2009 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи, о чем свидетельствует отметка Управления Росреестра по Челябинской области (л.д. 35).
Свои обязательства продавцом исполнены надлежащим образом и в полном объеме. Квартира, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. ****, д. **** кв. ****, передана Д. 14 августа 2009 года по акту приема-передачи (л.д. 39).
При регистрации объекта недвижимости в связи с произведением расчета за квартиру частями, установленными графиком погашения, являющегося неотъемлемой частью договора купли-продажи (л.д. 36 — 38) был зарегистрировано обременение в виде ипотеки (л.д. 35), регистрационная запись N ****.
Д. произвел платежи в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи в сумме **** рубля **** копейки. При этом с августа 2013 года периодичные платежи, предусмотренные графиком, ответчиком не вносятся, в результате чего образовалась задолженность. Стороной ответчика указанное обстоятельство не оспорено.
В настоящее время все права и обязанности по договору доверительного управления в соответствии со ст. 387 ГК РФ, п. 5 ст. 11 Федерального закона от 29 ноября 2001 года N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» перешли к обществу с ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» 16 января 2014 года Д. в связи невыполнением обязательств по договору купли-продажи направлена претензия-уведомление об оплате задолженности по договору купли-продажи и штрафной неустойки (л.д. 65 — 66).
В соответствии с расчетом, представленным истцом, задолженность Д. по договору купли-продажи составляет **** рублей **** копейки.
Размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства, установленный п. 5.1 договора в размере 0,12% от суммы просроченного платежа, по состоянию на 01 апреля 2014 года составил **** рублей **** копейки.
В настоящее время в связи с переходом прав требования залогодержателем спорной квартиры является ООО «Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея», залогодателем Д.
С учетом вышеперечисленных норм права и фактических обстоятельствах дела, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору купли-продажи от 14 августа 2009 года в размере **** рублей **** копейки. Решение в указанной части сторонами не оспаривается.
Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, суд первой инстанции учел положения договора залога, положения ст. ст. 334, 337, 349 ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», факт длительного неисполнения ответчиком условий договора, сумму неисполненного ответчиком обязательства, сумму, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество.
При разрешении вопроса об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, суд исходил из стоимости заложенного имущества, определенного договором купли-продажи в размере **** рублей **** копеек.
При определении подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки, суд, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил ее размер до **** рублей. Снижение неустойки суд мотивировал необходимостью соблюдения разумного баланса интересов сторон обязательства при привлечении к гражданско-правовой ответственности, руководствовался принципами соразмерности, справедливости, принял во внимание фактические обстоятельства дела, степень исполнения ответчиком обязательства и длительность допущенной просрочки, характер правоотношений, сложившихся между сторонами.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел фактические обстоятельства, послужившие причиной нарушения обязательств по оплате (потеря работы, наличие несовершеннолетних детей), основанием для изменения решения суда не являются.
В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О указано, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 N 6/8, указано, что при оценке таких последствий могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.
Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.
Установив, что заявленная к взысканию сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о снижении неустойки до **** рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Суд апелляционной инстанция не усматривает оснований для снижения неустойки до заявленного ответчиком размера.
Приобщенные судом апелляционной инстанции в качестве дополнительных доказательств копии свидетельство о рождении Д.Е.Д., **** года рождения, Д.А.Д., **** года рождения, информация из сети Интернет о стоимости аналогичных квартир, на правильность постановленного решения не влияют.
Бремя судебных расходов распределено судом верно, в соответствие с положениями ст. 98 ГПК РФ.
При рассмотрении спора судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы, соответствующие фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на правильном применении норм материального права.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Челябинска от 22 апреля 2014 года по иску Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» к Д. о взыскании задолженности, неустойки, обращении взыскания на предмет залога (ипотеки) оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. — без удовлетворения.